القائمة الرئيسية

الصفحات

الحيازة كسبب من أسباب الملكية



 الحيازة المكسبة لحق الملكية


أولا: تعريف الحيازة.


لم يعرف المشرع المغربي الحيازة بشكل مباشر ولكنه تعرض لعناصرها في الفقرة الأولى من المادة 239 من مدونة الحقوق العينية التي نصت على ما يلي" تقوم الحيازة الاستحقاقية على السيطرة الفعلية على الملك بنية اكتسابه".


وعرفها  بعض رجال الفقه المعاصرين بأنها "سلطة فعلية أو واقعية يباشرها الحائز على الشيء،أو على حق عيني،على منقول أو عقار".


الملاحظ أن التعريف الثاني لا يعبر عن معنى الحيازة المقصود بها في هذه المدونة،وإنما يفيد الحوز فقط دون الحيازة[1].


ثانيا:ـ شروط الحيازة.


أشير في البداية إلى أن الحيازة المعتبرة في المالكي كوسيلة من وسائل الإثبات والتي ترجح بها بينة أحد الطرفين عند التنازع بعد أن تستكمل شروطها لا يعتد بها إلا في النزاعات المتعلقة بالعقار غير المحفظ،أما ما كان محفظا فلا يؤخذ ولا يعتد فيه بالحيازة.لأن العقار المقيد في إ سم مالك معين،والذي قد يقع الاستيلاء  عليه عن طريق الحيازة،ولكنه ممن لم يسجل العقار المذكور بإسمه،ولا إشارة ـ كالتقييد الإحتياطي ـ ولا ذكر له في الرسم العقاري،يبقى دائما ملكا خالصا لمن هو مسجل لصالحه في الرسم العقاري بإدارة المحافظة العقارية؛إذ إن هذا الملك المحفظ لا يمكن أن يتأثر بذلك الاستيلاء،ولا يستفيد صاحبه الذي يوصف بالمحتل للعقار بدون سند قانوني.ولا يحكم هنا بالتقادم مهما طال الاستيلاء،ولو تصرف فيه بأي تصرف كان،فتصرفه باطل واستيلاؤه لاغ،ولا يعتد به قانونا طبقا لما هو منصوص عليه في الفصل 63 من ظهير التحفيظ العقاري ([2]).


هذا،ولقد حدد المادة 240 من مدونة الحقوق العينية شروط الحيازة في ستة:


1ـ وضع اليد،وهو مظهر من مظاهر الحيازة الفعلية، ويراد به:تلك السيطرة الفعلية والسلطة الواقعية على العقار محل الحيازة المتنازع عليها، إذ دونه لا تكون هناك حيازة، رغما عن أنه وحده أحيانا لا يكفي؛وهو مقدم على غيره من الحجج الأخرى المستدل بها وفقا لما نص عليهÂ الفقه المالكي، قال ناظم الزقاقية :


وإن يعدم الترجيح فاحكم لحائز.......... ([3]).


أما إذا أدلى المدعي بحجية مؤيدة لدعواه، فالحائز ملزم ببيان وجه مدخله إلى العقار اي الطريقة التي تملك أو جعلته يستغل ويستعمل العقار ويترصف فيه.وهذا ما نصت عليه المادة 242 من مدونة الحقوق العينية التي جاء فيها:" لا يكلف الحائز ببيان وجه مدخله إلا إذا أدلى المدعي بحجة على دعواه".


فالحيازة إنما تنفع مع جهل أصل المدخل،أما إذا عرف السبب الذي يرتكز عليه الحائز في حيازته فلا يحتاج للإحتجاج على الغير بالحيازة،كأن يكون ذلك السبب غير ناقل للملكية،كما لو انتقل هذا العقار إلى الحائز بأحد الاسباب المكسبة للملكية كالشراء والشفعة مثلا،فهما أقوى دليلين من الإدلاء بما يفيد الحيازة.


2ـ تصرف الحـائـز : ويقصد به تصرف الحائز في العقار الذي بيده واستغلاله إياه، كما يتصرف المالك في ملكه، وظهوره في كل ذلك بمظهر المالك في ملكه، عملا مبينا على أساس قانوني بطريقة علنية لا خفاء فيها ولا التباس، بالإجارة أو الحراث والفلاحة أو الغرس وجني ثمار الأشجار([4]). قال خليل «وصحة الملك بالتصرف».

هذا من حيث الأصل وقد أوردت المادة 243 من مدونة الحقوق العينية استثناء على هذا المبدأ يتمثل في إمكانية  تحقق الحيازة بالواسطة،كما لو كانت الحائز المنتفع حقيقة لا يباشر حرث الأرض بنفسه وإنما بواسطة الغير مثل "الخماس" أو غيره.وهنا يلزم توفر شرطين:


الأول:العنصر المعنوي المتمثل في نية الإستيلاء لدى الحائز غير المباشر،بحيث تكون له نية مقصودة لتملك العقار بواسطة شخص آخر يمارس الاعمال المادية مباشرة على العقار.


الثاني:العنصر المادي ويتمثل في تلك العمال التي يمارسها الوسيط على العقار بالحرث والزراعة والإعتناء بالعقار.


فالوسيط يبقى غير حائز،وإنما الحائز هو الذي بوشت الأعمال المادية على العقار لفائدته،وبالتالي تنتج الحيازة آثارها القانونية في شخصه هو وليس الوسيط[6].


من المستجدات التي جاءت بها هذه المادة الاعتراف بالحيازة للشخص المعنوي الذي يمارسها بالواسطة ممثله القانوني،أو الاشخاص الذين يفوض لهم في ذلك.ومعنى ذلك أنه يمكن للجماعات السلالية أن تباشر الحيازة لفائدتها في شخص ممثلها القانوني،ويمكن أن تباشرها،لا بواسطة ممثليها فحسب،بل أيضا بواسطة الناس والأفراد الذين ينتمون وينتسبون إلى هذه الجماعة[7].


كما تثب الحيازة لفاقد الأهلية أو ناقصها إذا باشرها نائبه الشرعي بشرط أن تنصرف المنفعة لصالح المحجور[8].


3ـ نسبة الملك لنفسه والناس ينسبونه إليه كذلك، ويظهر أثر النسبة لنفسه في أقواله وأقوال الناس، وتسميتهم للمتنازع عليه بأرض فلان أو دار فلان على ما هو شائع بين المالكين المجاورين له، خاصة والنسبة هذه لا تكون بواسطة سماع الناس منه أنه ينسبها لنفسه فقط، بل قالوا لابد أن تكون نسبة الناس للملك له بكيفية مستفيضة تفيد العلم للشاهدين بها([9]).


هذا،وإذا كان من المتصور أن الحيازة لا تقع إلا من شخص واحد فقد جاء في الفقرة 2 من المادة 243 من المدونة أنه يجوز ان يحوز شخصان أو أكثر ملكا مشاعا فيما بينهم".


 يتصرف في العقار بدون منازع ولا معارض له، حيازة هادئة علنية، طيلة المدة المقررة شرعا لاكتساب الملك عن طريق الحيازة.


وقد نصت المادة 242 من مدونة الحقوق العينية على عدم تكليف الحائز بإثبات وجه مدخله للعقار إلا إذا أدلى المدعي بحجة قوية على أن ذلك العقار يعود إليه ملكا،وأن الحائز مجرد محتل له.

5-  مرور المدة الموجبة للحيازة والمقررة في القانون، وهي تختلف بحسب علاقة الحائز بالمحوز عليه:


ـ مرور عشر سنوات بالنسبة للشركاء الأجانب، أي الشركاء الذين لا تربطهم أية رابطة دموية وفقا لنص المادة 250 من مدونة الحوق العينية([10]).أما بين الأقارب كالأخوة والأعمام وأبنا الخال، فإن المدة تصير أربعين سنة([11]) ما لم تكن العلاقات بينهم غير ودية حيث يرجع إلى الأصل وهو عشر سنوات([12]) طبقا لما ورد في المادة 251 من مدونة الحقوق العينية.


وتبدأ مدة الحيازة في السريان من تاريخ وضع الحائز يده على العقار بنية تملكه والاستيلاء عليه،وفي حالة توالي التفويتات من تاريخ أو تفويت[13].


ومما جاء في المادة 244 من المدونة أن المدد تلفق،بمعنى أنه إذا قامت الحيازة على أعمال متقطعة تكون مشوبة بعيب عدم الاستمرار  أو  575;لتقطع،ومن ثم لا تنتج آثارها القانونية،وحتى تسلم الحيازة من هذا العيب وتكون مستمرة غير متقطعة،يجب أن تتوالى أعمال السيطرة المادية على العقار في فترات متقاربة منتظمة،ف(يستعمل الحائز العقار من وقت لآخر كلما تدعو الحاجة إلى استعماله،كما يستعمل المالك ملكه في العادة[14].


وقد ذكرت مدونة الحقوق العينية بعض الحالات التي يعتد فيها بالحيازة ومنها:


ـ وإذا كان الحائز غير مغربي[15] فلا يعتد بحيازته للعقار مهما طالت المدة حسب ما نصت عليه الفقرة 2 من المادة 239 من مدونة الحقوق العينية[16].


ـ كذلك لا مجال للحيازة إذا اقترنت بعيب من عيوب الرضاÂ كالإكراه أو التدلي أو الغلط المنصوص على أحكامها فير قانون الالتزامات والعقود.


ـ ونص المشرع المغربي في المادة 255 من م.ح.ع.على عدم الاعتداد بالحيازة بين :


ـ الأب وابنه وإن سفل،


ـ بين الأم وأبنائها وإن سفلوا،


ـ بين الأزواج أثناء قيام العلاقة الزوجية،


ـ بين الشركاء مطلقا،


بين النائب الشرعي والمحجور الذي تحت نظره،


ـ بين الوكيل وموكله،


ـ بين المكلف بإدارة الأموال العقارية وأصحاب هذه الأموال.


ـ ومن الحالات التي لا يمكن أن تتحقق فيها الحيازة في غير ما ذلك،ما ورد في النص عليه في المادة 256 من م.ح.ع.وهي الحالات التي يكون فيها المحوز عليه فاقد الأهلية أو ناقصها وليس له نائب شرعي،أو كان المحوز عليه غائبا لا علم له باستيلاء الغير على عقاره،أو علم ولكنه أدلى بما يثبت أنه كان في ظروف تجعل من المستحيل عليه المطالبة بحقوق خلال المدة المقررة للحيازة.وتقدير هذه الظروف يرجع فيها إلى السلطة التقديرية للقاضي.


6ـ عدم العلم في حالة وفاة الحائز:أي أن تبقى حيازة الحائز ثابتة ويشهد بذلك الشهود ـ حسب علمهم ـ حيث لم يتم تفويتها من طرفه أثناء حياته بأي وجه من أوجه التفويت من بيع أو هبة أو غير ذلك.


وإجمالا، على الشريك الذي يطلب القسمة مستندا في مدخله إلى الشيوع على الحيازة، أن يثبت وضع اليد، والمدة التي يشترطها الفقه المالكي في هذا المجال. أما الشروط الأخرى فإن القضاء المغربي يفترض وجودها غير أنه يبقى لمن يدعي عكس هذه الشروط أن يثبت ما يدعيه، وله أن يستعمل في سبيل ذلك كل الوسائل الشرعية والتشريعية وأهم هذه الوسائل التي يستند عليها المدعي  لإثبات  ما يبر 585; دعواه هي شهادة اللفيف.


ثالثا: آثار الحيازة


1ـ يترتب على الحيازة المشتوفية لشروطها اكتساب الحائز العقار المحوز:الذي هو تحت يده وهو ما نصت عليه المادة 260 من مدونة الحقوق العينية.وهذا ما نص عليه المجلس الاعلى في أحد قراراته التي جاء فيها:"إن دعوى استحقاق العقار لا يمكن سماعها ولا قبول البينة المؤيدة لها بعد مرور عشر سنين عن حوز وتصرف الأجنبي غير الشريك مع حضور القائم بها وسكوته بلا مانع طول المدة المذكورة"[17].


والحائز في هذه الحالة يجوز له أن يطلب تحفيظ العقار واستصدار رسم عقاري بإسمه[18] إن كان منفردا أو في اسم الجماعة إذا كان الحائز لنفس العقار أكثر من شخص فيصير العقار مملوكا على الشياع،وفق ما نصت عليه المادة 231 الفقرة 4 من مدونة الحقوق العينية.


2:ـ لا يمكن تصور تحقق الحيازة على العقارات التالية[19]:


أ ـ أملاك الدولة العامة والخاصة:نظرا للصبغة العمومية بالنسبة للاولى والخصوصية التي تتمتع بها الثانية.


ب:ـ الأملاك الحبسية: فقد نصت المادة 51 من مدونة الأوقاف الصادرة سنة 2010،على كون الأملاك الحبسية لا يمكن أن تكون محلا للحيازة أو الحجز أو التقادم،نظرا للخصوصية التي تتمتع بها هذه الاملاك،حيث وجب احترام إرادة المحبس الذي يسبل منفعة العقار على الديمومة،وكون وزارة الأوقاف هي الوصي على الأوقاف سواء كانت عامة أو خاصة.


ج:ـ أملاك الجماعات السلالية: هي الأخرى لا يمكن تصور أن تكون محلال للحيازة أو التقادم أو الحجز بموجب المادة 4 من ظهير 27 أبريل 1927 المتعلق بالأراضي الجماعية.


ويستثنى من هذا المنع حيازة أحد اصحاب الحقوق لعقار راجعة لصاحب حق مماثل،أو بين الجماعات السلالية نفسها،لا أجنبيا عنها.


ـ أملاك الجماعات المحلية:أو ما أصبح يعرف بالجماعات الترابية وهي تتكون من الملك الخاص الجماعي الذي صدر بشأنه أول قرار وزاري بتاريخ 31 دجنبر 1921 المتعلق بتدبير الاملاك الخاصة بالبلديات.


كما يتكون الرصيد العقاري للجماعات الترابية عن طريق الإقتناء بالتراضي أو عن طريق نزع الملكية لأجل المنفعة العامة.


ـ العقارات المحفظة:تطبيقا للفصل 63 من ظهير التحفيظ العقاري الصادر في 12 غشت 1913 المعدل والمتمم بموجب قانون 14.07،حيث نصت على أن "التقادم(الحيازة) لا يكسب أي حق عيني على العقار المحفظ في مواجهة المالك المقيد،ولا يسقط أي حق من الحقوق العينية المقيدة بالرسم العقاري".


ـ الأملاك الأخرى المنصوص عليها صراحة في القانون.


3ـ مصير الثمار والغلة والمسؤولية عن هلاك أو تلف العقار المحوز.


فيما يتعلق بمصير الثمار والغلة لمن تكن،هل هي للحائز أم للمحوز عليه إذا استحق العقار المحوز؟


بخصوص الجواب على هذا السؤال فقد أحالت المادة 262 من مدونة الحقوق العينية على الأحكام المنصوص عليها في المادة 101 من ظهير الالتزامات والعقود والمتعلقة بالحائز سيء النية،ولست أدري لماذا لم تحل كذلك على المادة 102 الخصة بالحائز حسن؟


وعلى العموم سنتناول هنا بشيء من التفصيل ما جاء في الفصل 101 من ق.ل.ع.على الشكل التالي:


أ:ـ بالنسبة للثمار:يلزم الحائز إرجاع جميع الثمار التي جناها إن كانت قائمة،فإن هلكت أو فاتت بالاستهلال والإستغلال أو التصرف لزمه التعويض عنها من يوم ثبوت وضع اليد على العقار[20]،أو منذ تاريخ العلم بضعف حجته بعدما كان في موضع الحائز حسن النية،ويبتدئ هذا التاريخ منذ توصله بتبليغ الدعوى.


ب:ـ تحمل مصروفات أعمال الإدارة:إذا كان الحائز سيء النية مطالب برد الثمار أو التعويض عن هلاكها أو استغلالها،ففي المقابل يحق له أن يطلب من المحكمة استرداد المصروفات التي أنفقها على الحفظ وصيانة العقار،مثل مصروفات تسييج الأرض التي بها اشجار أو محصولات زراعية،أو مصروفات تقليم الاشجار وتقليب الارض أو جلب المياه لاستصلاح الأرض ...وغيرها من أعمال الإدارة.


هذا بالنسبة للوضع الذي يكون فيه سيء النية أما إذا كان حسنها فلا يحق له استرداد المصروفات كما لا يلزم برد الثمار والغلل.


ج:ـ المسؤولية عن هلاك العقار أو تلفه:كل تلف أو عيب قد يلحق العقار وهو تحت يد الحائز له سيء فإنه يسأل مشؤولية شخصية عن جميع التبعات المترتبة عن الهلاك أو العيب،ويكون ملزما بأداء تعويض للمالك الحقيقي على أساس قيمة العقار أو الثمار يوم وصوله إلى يده أو يوم حصول الضرر[21].



[1] ـ هنا لالا بد من الإشارة إلى معنى الحيازة المنصوص عليها في المدونة والحوز المنصوص عليه في المادة 3 من نفس القانون إضافة إلى الفرق بين بينها وبين  القبض المنصوص عليه في ق.ل.ع.دون أن ننسى أحكام الحيازة المنصوص عليها في القانون الجنائي(الفصل571) والفصل 166 من ق..م.م.


[2] -نظام التحفيظ العقاري وإشهار الحقوق العينية بالمملكة المغربية،للأستاذ عبد العلي العبودي المستشار بالمجلس الأعلى للقضاء،ص:136،المركز الثقافي االعربي الدار البيضاء-الطبعة الأولى 2003


[3] - المجموع الكبير من المتون، ص : 172.


[4] - الحيازة فقها وفقهاء ذ:عبد العلي العبودي المستشار بالمجلس الاعلى، ص : 134.


[5] - مختصر الشيخ خليل، ص : 270.


[6] ـ عبد الكريم شهبون،ص:432 بتصرف.


[7] ـ عبد الكريم شهبون،ص:432.


[8] ـ الفقرة 3 من المادة 143 من مدونة الحقوق العينية التي جاء فيها:" يمكن لفاقد الأهلية أو ناقصها أن يكتسب الحيازة إذا باشرها نائبه الشرعي نيابة عنه ".


[9] - الحيازة فقها وقضاء، ذ:عبد العلي العبودي، ص: 57.


[10] - جاء في قرار للمجلس الأعلى : «أن دعوى استحقاق العقار لا يمكن سماعها ولا تقبل البينة المؤيدة لها بعد مرور عشر سنين». [قرار مدني عدد 11  الصاد 85; بتاريخ 26 أكتوبر 1996، قضاء المجلس الأعلى، ع22، ص:8] . وتأصيل هذا القرار يستمد حكمه من حديث رسول الله صلى الله عليه وسلم : « من حاز شيئا عشر سنين فهو له >


وقول ابن عاصم : والأجنبي إن يحز أصلا بحق عشر سن فالتملك استحق.


[11] - قرار المجلس الأعلى : رقم 73 ملف مدني صادر بتاريخ 19 يناير 1983 مجموعة قرارات المجلس الأعلى، إعداد إدريس ملين، المادة المدنية، ج الثاني، 1983-1991، ص: 20.


[12] - القرار 1265 الصادر عن المجلس الأعلى في الملف الشرعي، عدد : 6307/86 الصادر بتاريخ 1 يونيو 1988، مجموعة قرارات المجلس الأعلى في المادة المدنية، ج2، 1983-1991، ص : 39.


[13] ـ نصت المادة 153 من المدونة على ما يلي:" تبدأ مدة الحيازة في السريان من تاريخ وضع الحائز يده على الملك بنية تملكه وفي حالة توالي التفويتات من تاريخ بداية حيازة أول مفوت".


[14] ـ عبد الكريم شهبون ص.434. عبد العلي العبودي"الحيازة:فقها وقضاءا"،المركز الثقافي العربي


[15] ـ سنرجع لموضوع موقف المشرع المغربي من تملك الأجانب للعقارات في المغرب


[16] ـ جاء في الفقرة 2 من المادة 139 من المدونة ما يلي:" ولا تقوم هذه الحيازة لغير المغاربة مهما طال أمدها".


[17] ـ قرار رقم:11 صادر عن المجلس الأعلى بتاريخ:26/10/1966 منشور بمجلة قضاء المجلس الأعلى عدد 22 ص:8 .أنظر كذلك:عبد الكريم شهبون،ص.458.ـ الحكم نفسه ينطبق على الحالة التي يشتري فيها شخص عقارا بعقد غير مستوف للشروط المطلوبة في مثل البيوعات العقارية،فلا يمكن للغير أن يطلب إبطال العقد،لأن الحائز اصبح يستند في ملكيته إلى الحيازة،لا إلى ذلك العقد.عبد الكريم شهبون،ص:459(شخصيا هذا الحكم فيه نظر،نفصل فيه الكلام أثناء المحاضرات).


[18] - نصت المادة 263 من مدونة الحقوق العينية على ما يلي:" من أثبت أنه يحوز ملكا حيازة مستوفية لشروطها وأدرج مطلبا لتحفيظه يعتبر حائزا حيازة قانونية إلى أن يثبت العكس".


[19] ـ المادة 261 من مدونة الحقوق العينية.


[20] ـ يرجع في كيفية احتساب التعويض عن استهلالك الثمار واستغلالها إلى الخبراء في هذا الميدان تندبهم المحكمة لهذا الغرض.


[21] ـ عبد الكريم شهبون،ص:462 بتصرف.

هل اعجبك الموضوع :

تعليقات