القائمة الرئيسية

الصفحات

الطعن في قرارات المحافظ 

طرق الطعن في قرارات المحافظ العقاري


 مقدمة

يعتبر حق الملكية بجميع عناصره الحقوق المتفرعة عنه المحور الرئيسي للمعاملات بصفة عامة، ولما كان كذلك، فإنه من الأكيد أن تنشأ حوله نزاعات وتتناقض بشأنه المصالح، وعليه وجدت مجموعة ممن القواعد الشرعية والتقنيات الوضعية تنظم جميع ما يلزم في علاقة الأفراد بهذا الحق واء على مستوى التشريعات الوطنية والدولية.

والمشرع المغربي كغيره من التشريعات خص حق الملكية حيزا كبيرا من الحماية انطلاقا من مبدأ عام وأساسي يضمنه أسمى قانون في البلاد، إلا أن التطور السريع للمجتمع المدني وتشعب المعاملات وازدياد حدة النزاعات حول الملكية العقارية دفع المشرع إلى مواكبة من التطور بوضع قواعد قانونية من شأنها اتقاء حدة الخلافات الواقعة على العقار، هذه القواعد التي تجسدت أساسا في نظام التحفيظ العقاري.

فالتحفيظ العقاري يعتبر مجموعة القواعد القانونية التي وضعت اساسا لحماية الملكية العقارية سواء من حيث هويتها المادية والقانونية أو من حيث التكاليف والقيود الواردة عليها أو غير ذلك من الجوانب.

ونظام التحفيظ هذا فرض إنشاءء محافظة عامة على الأملاك العقارية والرهون عنها محافظات بأغلب الدوائر والأقاليم.

كما أن وجود مؤسة المحافظة على الأملاك العقارية والرهون يقتضي وجود مسؤول مشرف على إدارة هذه المؤسسة وعلى تنفيذ كل الاختصاصات المرتبطة بها على النحو الذي ييهدف المشرع من ورائه حماية الملكية العقارية والرهون المحافظ على الأملاك العقارية.

ولقد أناط المشرع بالمحافظين العقاريين مهام كثيرة تخول لهم اتخاذ القرارات المتعلقة بتطبيق مقتضيات نظام التحفيظ العقاري ورتب عليهم مقابل ذلك مسؤوليات يتحملونها في حالة إخلالهم أو انحرافهم عن المهام الملقاة على عاتقهم بل وحتى عن الإغفالات التي تصدر عنهم.

وتحقيقا لمبدأ المشروعية وباعتبار قرارات المحافظ قرارات إدارية، فالمنطق يفرض أن تكون كلها معللة وخاضعة للرقابة القضائية، إلا أننا نصادف المشرع أحيانا يعفي بعض قرارات المحافظ من شكلية التعليل، مما يعني أنها مستمدة من الرقابة القضائية، وهنا يطرح إشكال تحديد القرارات الخاضعة للرقابة القضائية وتلك التي لا تخضع لها.

على أن الإشكال لا يقف عند هذا الحد، بل يمتد في حالة القرارات الخاضعة الراقبة القضائية إلى تحديد الجهة القضائية المختصة في ذلك، ذلك أنه تتجاذب الطعن في قرارات المحافظ على الملكية العقارية جهتان قضائيتان، جهة عادية وأخرى إدارية.

ونتيجة لذلك يطرح السؤال حول المعيار المعتمد عليه تشريعا والمتفق عليه فقها وقضاء للتمييز بين القرارات الخاضعة لاختصاص القضاء العادي، والأخرى الخاضعة لاختصاص القضاء الإداري، وما السبب الذي جعل المشرع يقع في هذه الازدواجية، ولم يوحد الجهة المختصة التي لها صلاحية النظر في الطعون الموجهة ضد جميع قرارات المحافظ.

تبرز أهمية موضوع البحث في معرفة مدى توقف المشرع في إخضاع بعض قرارات المحافظ على الأملاك العقارية والرهون للرقابة القضائية، وتنزيه البعض الآخر من تلك الرقابة، ودراسة الجانب التطبيقي للنصوص التشريعية والمقصود بذلك الاجتهادات القضائية التي تراكمت في الموضوع.

يطرح موضوع "الطعن في قرارات المحافظ على الأملاك العقارية" إشكالية تحديد الجهة المختصة بالنظر في الطعون المقدمة ضد القرارات التي يصدرها المحافظ على الأملاك العقارية وكذلك تعيين الحالات التي يستند فيها الاختصاص إما للمحاكم العادية وإما للمحاكم الإدارية.


استنادا لما يطرحه الموضع إشكالية سنتولى تقسيمه إلى مبحثين:


المبحث الأول :

الطعن في قرارات المحافظ أمام المحاكم العادية

إن الأصل العام في القرارات التي يصدرها المحافظ على الأملاك العقارية تعتبر قرارات إدارية لصدورها عن سلطة إدارية، وارتباطها بتسيير المرفق العمومي الذي يشرف عليه، وبالتالي فإن الطعن فيها يكون مبدئيا عن طريق سلوك دعوى الإلغاء التي تختص بالنظر فيها المحاكم الإدارية باعتبارها صاحبة الولاية العامة بالبت في جميع طلبات الإلغاء الموجهة ضد القرارات الإدارية استنادا إلى مقتضيات المادتين 8 و20 من القانون رقم 41.90 إلا أن المشرع ارتأى في بعض الحالات المحددة على سبيل الحصر، استثناء بعض القرارات بالرغم من طبيعتها الإدارية جعلها من اختصاص المحاكم العادية بالنظر إلى الخصوصية التي تطبع القرارات، ولا يجوز التوسع فيه باعتباره استثناء على القاعدة العامة، وأن ما يشكل استثناء يجب تأويله تأويلا ضيقا، ولا ينبغي التوسع في تفسيره لتحقق الغاية منه في الحالات المقررة بشأنه مما يجب معه تحديد قرارات المحافظ التي يجوز الطعن فيها أمام القضاء العادي طبقا لهذا الاستثناء، وذلك بالتطرق إلى القرارات الصادرة أثناء سريان مسطرة التحفيظ (المطلب الأول) والقرارات اللاحقة لتأسيس الرسم العقاري (المطلب الثاني).

المطلب الأول: القرارات الصادرة أثناء سريان مسطرة التحفيظ.

إن مسطرة التحفيظ تعتبر ذات صبغة وقائية لأنها تحاول تطهير العقار من الحقوق المشكوك في صحتها عن طريق ممارسة حق التعرض تفاديا لإضفاء المشروعية على الحقوق غير المشروعة والاعتراف بوجودها القانوني.

بيد أن المشرع المغربي ومحاولة منه في حماية مختلف المصالح الجديرة بالحماية في إطار نظام التحفيظ العقاري وضع مجموعة من الامتيازات على طالب التحفيظ ضمانا للسير السليم للمسطرة وحماية لذوي الحقوق المحتملة، وتبدأ مسطرة التحفيظ بتقديم مطلب التحفيظ أمام المحافظ العقاري مقابل وصل يسلم من طرف هذا الأخير، وهذا المطلب قد يقدم بصفة كتابية، كما يمكن أن يقدم من طرف المعني بالأمر شخصيا وذلك عن طريق تصريح شفوي، ويتضمن مطلب التحفيظ المعلومات المتعلقة بالطالب وكذا بالعقار المراد تحفيظه. 

وبعد التأكد من المعلومات والوثائق التي يحتوي عليها مطلب التنحفيظ من طرف المحافظ، يتخذ هذا الأخير قرارا بهذا الشأن، وذلك إما بقبول الطلب، وهذا لا يطرح أي إشكال بالنسبة لطلب التحفيظ، وإما برفض او إلغاء الطلب مما يعطي معه الحق لطالب التحفيظ للطعن أمام المحاكم الابتدائية.

وعليه سنتعرض إلى قرار المحافظ في رفض مطلب التحفيظ (الفقرة الأولى) وقراره في إلغاء مطلب التحفيظ (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى : قرار المحافظ برفض مطلب التحفيظ

يتخذ المحافظ على الأملاك العقارية قرار رفض مطلب التحفيظ إذا اكتشف ان طلب التحفيظ يعتريه نقص لم يتداركه طالب التحفيظ، رغم توجيه إنذار لهذا الأخير، وهذا ما أكده قرار محكمة النقض الذي ورد فيه : "لا يجوز للمحافظ أن يصدر مقررا باعتبار عملية التحفيظ كأن لم تكن إلا إذا وجه إلى طالب التحفيظ إنذارا بالقيام بإجراءات متابعة مسطرة التحفيظ، فالمحافظ العقاري ملزم بإنذار طالب التحفيظ لإصلاح النقص الحاصل في مطلبه مع الاشعار بالتوصل وإلا كان قراره عرضه للإلغاء.

والمحافظ العقاري في جميع الحالات التي يرفض فيها طلب للتحفيظ يجب أن يعلل قراره، ويبلغه لطالب التحفيظ وذلك استنادا للفقرة الأولى من الفصل 37 مكرر من القانون 14.07 حتى يتمكن ذو المصلحة من الإحاطة بالأسباب القانونية والواقعية التي استند إليها القرار الإداري.

وإن كان قرار رفض مطلب التحفيظ في هذا الإطار قرارا إداريا، فإن المشرع مراعاة لخصوصية أعمال المحافظ التي ترتبط بالملكية العقارية ترك الاختصاص فيها للمحاكم العادية، وهذا ما يتضح من الفقرة الثانية من الفصل 37 مكرر، التي جاء فيها "يكون هذا القرار قابل للطعن أمام المحكمة الابتدائية التي تبث فيه مع الحق في الاستئناف، وتكون القرارت الاستئنافية قابلة للطعن بالنقض"، والطعن أمام المحاكم الابتدائية يتم داخل أجل شهر واحد من تاريخ تبليغه وذلك استنادا لمقتضيات الفصل 10 من القرار الوزيري.

وإذا كان قرار الرفض يتم في الوهلة الأولى بعد أن يقوم المحافظ بدراسة الوثائق، فإن قرار الإلغاء لا يتم إلا بعد قبول مطلب التحفيظ، وبعد أن تتخذ المسطرة مجراها الطبيعي.

الفقرة الثانية : قرار المحافظ بإلغاء مطلب التحفيظ

خول المشرع للمحافظ العقاري الحق في إلغاء مطلب التحفيظ نتيجة تراخي طالب التحفيظ في حضور عمليات التحديد أو عدم رغبته متابعة إجراءات المسطرة.

في عمد تبعا لإهمال وتماطل طالب التحفيظ إلى إلغاء مطلبه وذلك داخل أجل ثلاثة أشهر من يوم تقديم الطلب بعد تبليغه إنذار بواسطة رسالة مضمونة مصحوبة بشهادة التوصل وهو ما علله قرار لمحكمة النقض الصادر بتاريخ 18 يوليوز 1981 على أنه : "لا يجوز للمحافظ على الأملاك العقارية أن يصدر مقررا باعتبار عمليات التحفيظ كأن لم تكن إلاا إذا وجه إلى طالب التحفيظ إنذار للقيام بإجراءات متابعة مسطرة التحفيظ (الفصل 50 من ظهير 12 غشت 1913) يتعين على المحكمة في حالة الطعن في مقرر المحافظ أن تتأكد من أن هذا الأخير قد قام بالإجراء المذكور قبل أن يصدر قراره".

كما جاء في حكم للمحكمة الابتدائية للدار البيضاء (عين الشق الحي الحسني) بتاريخ 29 فبراير 1996 : "وحيث إن المحكمة لن تجد أية وثيقة راجحة تفيد أنه تم استدعاء طالب التحفيظ لحضور عملية المسح الذي كان من المفروض أن يتم بتاريخ 03/01/1995، وبالتالي فإن قرار المحافظ بإلغاء المطلب مخالف لمقتضيات الفصلين 19 و50 من ظهير التحفيظ العقاري مما يتعين التصريح بإلغاء القرار المذكور والأمر بإتمام عملية والتحديد".

وكما هو واضح من الحكم أعلاه فإن المحكمة استندت في تعليلها على مقتضيات الفصل 19 من (ق ت ع) الذي يلزم المحافظ على ضرورة تويجه استدعاء لعدد من ألأطراف قصد الحضور والمشاركة في عملية التحديد، ويتعين أن يتم الاستدعاء وفق الشكل المقرر في قانون المسطرة المدنية، حتى يكون طالب التحفيظ على علم بتاريخ إجراء عملية التحديد المؤقت.

وتطبيقا لذلك يتعين على المحافظ الذي يعتزم إلغاء مطلب التحفيظ أن يبلغ صاحب هذا المطلب كتابة بالقرار الذي يعتزم اتخاذه تجاهه في عنوان المخابرة الذي عينه هذا الأخير طبقا لمقتضيات الفصل 13 من قانون التحفيظ العقاري، وأن ينتظر في حالة توصله إلى حين انتهاء الأجل المحدد في رسالة الإنذار، فإذا أهمل طالب التحفيظ متابعة المسطرة أمكن للمحافظ في هذه الحالة أن يصدر قراره بالإلغاء الذي يجب أن يكون معللا بأسباب سائغة وكافية من الناحيتين القانونية والواقعية وتبليغه للأطراف.

ويصبح المطلب في حكم العدم، وقراره هذا قرارا نهائيا لا تخضع مشروعيته لمراجعة القضاء باستثناء حالة وحيدة عن عدم قيام المحافظ بالإجراء المذكور في الفصل 50 من قانون التحفيظ العقاري حيث تلزمه المحكمة بالتراجع عن قراره واستئناف إجراءات التحفيظ.

وعليه فسواء تعلق الأمر برفض مطلب التحفيظ أو إلغائه فإن الاختصاص يعود للمحاكم الابتدائية حسب الفصل 37 مكرر من القانون 14.07.

المطلب الثاني : الطعن في قرارات المحافظ المتعلقة بعقار محفظ

بعد تمام مسطرة التحفيظ وتأسيس الرسم العقاري، يصبح العقار ذا قيمة مضافة من الناحية القانونية والاقتصادية، ويكون محط تصرفات مختلفة غير محدودة، ومن تم ينشأ عدة منازعات تعلق بهذه التصرفات والتي يبقى المحافظ صاحب القرار الأول بشأنها.

ومن خلال هذا سنعرض لبعض النزاعات التي يختص بها القضاء العادي، خلال هذه المرحلة من حساة العقار.

الفقرة الأولى : قرار المحافظ برفض تقييد حق عيني أو التشطيب عليه

إن تقييد حق عيني معين يشكل نقطة الانطلاق للمدعية، في علاقته مع العقار لكونه الوسيلة الوحيدة للاحتياج بالحق على الأغيار طبقا لمقتضيات الفصلين 65 و66 من ظهير التحفيظ العقاري، فهو يرمي إلى إعلان التصرفات العقارية بالرسم العقاري أو نقل أو تعديل أو إلغاء حق عيني لحق أو تصرف مسجل.

وبالمقابل فإن التشطيب يكون الهدف منه هو إزالة تصرف مقيد بالرسم العقاري، ويرتكز نظام التقييد بالسجلات العقارية على مجموعة من المبادئ ومن أبرزها مبدأ المشروعية الذي يتحقق من خلال المراقبة التي يجريها المحافظ على الأملاك العقارية، سواء تعلق الأمر بمستندات التقييد أو التشطيب باعتبار هذه المستندات تعرف تنوعا في طبيعتها واختلافا في حجيتها وتعامل المحافظ معها يختلف من نوع للآخر.

ومن هذا المنطلق فإن المسؤولية التي تقع على عاتق المحافظ العقاري تحتم عليه التحقق، وكذلك التدقيق في مضمون كل الوثائق والمستندات المدعمة لطلب تقييد حق عيني أو تعديله أو التشطيب عليه، ولقد منح المشرع للمحافظ سلطة تقديرية واسعة في هذا المجال سواء تعلق الأمر بقبول أو رفض الطلبات المقدمة إليه، غير أن ذلك لا يعني أن المحافظ معصوم من الخطأ، وبالتالي فإن بعض قراراته بقبول التقييد أو رفضه قد تجانب الصواب وهو الأمر الذي يبرز قابلية تلك القرارات للطعن فيها أمام القضاء.

ويمكن استخلاص بعض أسباب رفض التقييد أو التشطيب، ونذكر من بينها رفض تقييد حق عيني أو التشطيب عليه بسبب التنصيص في العقود المدلى بها على هوية وأهلية أطراف العقد.

تعارض التقييد المطلوب اجراؤه مع التضمينات المدرجة بالرسم العقاري، عدم نهائية الأحكام القضائية طبقا للفصل 65 و91 من ظهير التحفيظ العقاري، وكذا الفصل 10 من القرار الوزاري المؤرخ في 3 يونيو 1915، وفي هذا الصدد جاء في حكم للمحكمة الابتدائية بالناظور، بتاريخ 3/10/2005 بأنه "يمنع على المحافظ تحت طائلة إتارة مسؤولية الشخصية إجراء التشطيب الذي لا يستند طالبه إلى عقد أو حكم يكتسب قوة الشيء المقضي به ثبات إنقضاء الحق الذي جرى تسجيله".

عدم التعريف بالتوقيعات الموضوعية بالقائمة وبالعقود من طرف السلطات المختصة حسب ما جاء في الفصل 37 من قانون التحفيظ العقاري والفصل 24 من القرار الوزاري المؤرخ في 3 يونيو 1915.

ويتم الطعن في قرار المحافظ بنفس المسطرة المقررة للطعن في قرار المحافظ برفض مطلب التحفيظ، إذ يقدم من طرف الطاعن بواسطة عريضة للطعن إلى كتابة الضبط بالمحكمة الابتدائية داخل شهر من التوصل بقرار المحافظ طبقا للفصل 10 من القرار الوزيري الصادر بتاريخ 03 يونيو 1915، وتشمل هذه العريضة ملخص لوقائع النزاع وأسباب الطعن ليتم توجيهها إلى المحافظ ليدلي بمذكرته الجوابية معززة بالوثائق التي بني عليها القرار إن اقتضى الحال.

الفقرة الثانية : قرار المحافظ برفض تسليم نظير الرسم العقاري أو نسخة شهادة التقييد الخاصة

إن الاحتجاج بملكية عقار معين او وجود حق على العقار لا يثبت إلا بوجود وثائق إدارية غاية في الأهمية من ناحية الإئتمان، يسلمها المعني بالأمر من المحافظ بناء على ما لديه من بيانات بالكناش العقاري، هكذا يمكن لمالك العقار تسلم نسخة واحدة مطابقة للأصل من الرسم العقاري، كما تسلم النسخة المطابقة للأصل للشريك المكلف بإدارة العقار وتعطي الشهادات الخاصة إلى الشركاء الآخرين.

لكنه إذا امتنع المحافظ عن تسليم نظير الرسم العقاري إلى صاحبه الذي سبق أن سلم له إجراء بعض التسجيلات، وقضى المجلس الأعلى في هذا الإطار بإلغاء قرار المحافظ العقاري برفض تسليم النظير بعلة أن امتناع المحافظ العقاري من إرجاع رسم عقاري لأصحابه، رغم تبوث انتهاء التسجيلات التي كانت سبب وضع الرسم العقاري لدى المحافظ، وهو قرار إداري يتسم بالتجاوز في استعمال السلطة وقابل للطعن بالإلغاء.

إذن وبناء على ما سبق، فإنه في حالة إذا ضاع من يد المعني بالأمر نظير الرسم العقاري أو الشهادة الخاصة، فإن المشرع وفر له إمكانية الحصول على بديل عنها، وذلك من خلال تقديمه لتصريح أمام المحافظ يشتمل على ما لديه من المعلومات المؤدية لصفته، وبالتالي وبعد أن يتأكد المحافظ من صحة التصريح فإنه يسلم للمصرح نسخة من الرسم أو شهادة التقييد الخاصة.

ومما سلف ذكره فإنه في حالة رفض المحافظ تسليم المعني بالأمر النسخة أو الشهادة المذكورتين سابقا، أو وقع تعرض على تسليمها فإن الفصل 103 من قانون 14.07 جاء في هذا السياق أنه يخول للمتضرر أن يرفع الأمر إلى المحكمة الابتدائية التي تبث وفق الإجراءات المقررة في قانون المسطرة المدنية.

وانطلاقا مما سبق، يتضح بأن قرارات المحافظ على الملكية العقارية تتنوع بتعدد اختصاصات ومهام المحافظ، للرقابة من خلال مسطرة الطعن التي يلجأ إليها المدعي للمطالبة بإعادة النظر في قرار من قرارات المحافظ والتي تدخل ضمن اختصاص المحاكم العادية.

المبحث الثاني :

الطعن في قرارات المحافظ أمام المحاكم الإدارية

الأصل أن القضاء الإداري هو المختص في الطعون الموجهة ضد قرارات المحافظ على الأملاك العقارية، والاستثناء هو ما نص عليه الفصلين 37 مكرر و96 من قانون التحفيظ العقاري، لذلك سنقوم بذكر القرارات الصادرة عن المحافظ والتي يمكن الطعن فيها أمام المحاكم الإدارية سواء تلك الصادرة في مرحلة ما قبل تأسيس الرسم العقاري (المطلب الأول) أو تلك الصادرة في مرحلة ما بعد تأسيس الرسم العقاري (المطلب الثاني).

المطلب الأول : الطعن في قرارات المحافظ السابقة على تأسيس الرسم العقاري

على غرار القضاء العادي الذي ينظر في الطعون المعروضة عليه ضد القرارات التي يصدرها المحافظ أثناء وبعد مرحلة التحفيظ، فإن الأمر سيان بالنسبة للقضاء الإداري، ونظرا لكثرة هذه القرارات سنكتفي بذكر بعضها.

الفقرة الأولى : قرار رفض التعرض العادي أو قبوله

عملت التعديلات التي جاء بها ظهير التحفيظ على تبسيط إجراءات المسطرة من خلال قصر امكانية قبول التعرض داخل الأجل على المحافظ أو المهندس المسمى أثناء عملية التحديد.

فالتعرض يعتبر الوسيلة القانونية الوحيدة التي خولها المشرع لكل شخص بهدف حماية حقوقه اثناء جريان مسطرة تحفيظ عقار معين بهدف إنهاء كافة الحقوق المترتبة على العقار موضوع مطلب التحفيظ، فالتعرض من السمات التي تعطي الحجية المطلقة للرسم العقاري..

وبموجب الفصل 32 من ظهير التحفيظ العقاري، كان قرار المحافظ برفض التعرض قابلا للطعن أمام المحكمة الابتدائية التي تبت فيه بصفة نهائية واستعجالية، ويجب ان يقدم طلب الطعن داخل أجل 15 يوما ابتداء من تاريخ تبليغ قرار المحافظ إلى المتعرض.

وقد اتيحت الفرصة للقضاء الإداري في عدة مناسبات ليبين موقفه من الطعون المحالة إليه ضد قرارات المحافظ برفض التعرض المقدم داخل الأجل القانوني حيث صرح بعدم اختصاص للبث في هذه الدعوى، وذلك استنادا إلى المادة 32 من ظهير التحفيظ العقاري.

وتأكد اختصاص القضاء العادي للنظر في الطعون المقدمة ضد قرارات المحافظ التي تندرج في إطار الفصل 32 من ظهير التحفيظ العقاري بقرار محكمة النقض في 9/11/1995، وحيث مع التأكيد على الطابع الإداري لكل قرارات المحافظ على الأملاك العقارية، فإن قراراته التي تندرج في إطار الفصل 32 تخضع قانونا للطعن فيها أمام المحاكم العادية.

لكن قانون رقم 14.07 أدخل تعديلا جوهريا بهذا الخصوص هو حذف هذه الفقرة لن يؤثر على قابلية قرار المحافظ بإلغاء التعرض للطعن القضائي ما دام أن حق التقاضي هو حق دستوري يضمن لكل متضرر الحق في مخاصمة القرارات الإدارية ويدخل ضمنها قرار المحافظ برفض التعرض.

وترتب عن هذا التعديل تغيير في قواعد الاختصاص القضائي حيث سينقل اختصاص البث في الطعن الموجه ضد قرار إلغاء التعرض لعدم تقديم الوثائق والرسوم المؤيدة لقضاء الإداري وفق المبادئ العامة المنصوص عليها في القانون رقم 90.41 بدل القضاء العادي.

الفقرة الثانية : قرار المحافظ برفض التعرض الاستثنائي

كان الفصل 29 من قانون التحفيظ العقاري في ظل ظهير 12 غشت 1913 يلتزم الصمت بشأن إمكانية الطعن في قرار رفض أو قبول التعرض خارج الأجل الذي يمكن أن يتخذه المحافظ، وقد تضاربت مواقف المحاكم المغربية سواء كانت تنتمي لجهة القضاء العادي او القضاء الإداري، حيث لا زالت مواقفها غير منسجمة ولا موحدة بخصوص الطعون الموجهة ضد قرارات المحافظ العقاري بصفة عامة. وقراره المتخذ في إطار الفصل 29 من ظهير التحفيظ العقاري المتعلق بالتعرض خارج الأجل القانوني بصفة خاصة، ,غن كان الموقف الراجح يسير في اتجاه قبول مراقبة مشروعيته من طرف القضاء الإداري.

غير أن ذلك لم يمنع المحكمة الابتدائية بالعرائش من قبول الطعن ضد قرار المحافظ العقاري برفض تعرض خارج الأجل ضد مطلب التحفيظ مبررا فضلا بانتهاء أجل تقديم حيث أصدرت حكمها بتاريخ 17/11/2003 برفض الطلب بعلة أن المدعين لا يتوفرون على أسباب موضوعية تبرر لهم حق الاستفادة من الأجل الاستثنائي، وبذلك تكون المحكمة الابتدائية بالعرائش قد منحت لنفسها الاختصاص للبث في طلب الطعن ضد قرار برفض التعرض خارج الأجل القانوني.

غير أن المشرع تدخل بموجب القانون رقم 14.07 ليضع حدا لكل الاجتهادات القضائية في الموضوع، ويذهب في اتجاه إخراج قرار المحافظ بشأن التعرض الاستثنائي خارج الأجل من دائرة المراقبة القضائية، وذلك حين نص الفصل 29 في فقرته الثالثة والأخيرة : يكون قرار المحافظ على الأملاك برفض التعرض غير قابلا للطعن القضائي. فهل المقصود هو التأسيس لحصانة جديدة ومن نوع آخر لقرار المحافظ على الأملاك العقارية من الطعن على غرار قرار التحفيظ، أم أن المقصود هو الحصانة ضد الطعن القضائي العادي أمام المحاكم الابتدائية، وليس الطعن القضائي الاداري أمام المحاكم الإدارية ما دام أن القاعدة العامة والمستقر عليها فقها وقضاء عدم جواز تحصين أي قرار إداري من الطعن، لأن الطعن بالإلغاء هو أساس المشروعية وسيادة القانون، بما يتضمنه ذلك من خضوع الإدارة للقانون والالتزام بأحكامه من حيث حماية مبدأ للشرعية على مستوى التشريع والتطبيق السليم للأحكام على مستوى التنفيذ لحماية حقوق وحريات الأفراد.

وهو ما نص عليه الدستور الجديد في الفصل 117 منه : حينما أكد على أنه يتولى القاضي حماية حقوق الأشخاص والجماعات وحرياتهم وأمنهم القضائي وتطبيق القانون، والفصل 11 بأن حق التقاضي مضمون لكل شخص للدفاع عن حقوقه ومصالحه التي يحميها القانون، كل قرار اتخذ في المجال الإداري سواء كان تنظيميا أو فرديا، يمكن الطعن في أمام الهيئة القضائية الإدارية المختصة.

كما أن المادة 118 من الدستور تنص على أن جميع المقررات الإدارية قابلة للطعن ومن تم يمكن القول أنه في إطار تدرج القوانين وسمو الدستور على أي قانون، فإن قرار فض التعرض خارج الأجل يبقى قابلا للطعن أمام القضاء الإداري.

المطلب الثاني : الطعن في قرارات المحافظ اللاحقة على تأسيس الرسم العقاري

يتخد الطعن في قرارات المحافظ خلال هذه المرحلة اللاحقة لتأسيس الرسم العقاري أحد الشكلين التاليين : الطعن في قرار التشطيب على تقييد احتياطي أو حق عيني (الفقرة الأولى) أو الطعن في قراري التحفيظ والتشطيب على الرسم العقاري (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى : قرار التشطيب على التقييد الاحتياطي أو حق عيني

يعتبر التقييد الاحتياطي إجراء مؤقت يهدف إلى ضمان الحفاظ على مركز قانوني متعلق بحق عيني على عقار محفظ، في انتظار تمكن المستفيد منه من التقييد النهائي أو انقضائه بأحد الأسباب المحددة قانونا.

ويكون التقييد لاحتياطي طبقا للفصل 86 من ظهير 14.07، كما تم تغييره وتتميمه، إما بناء على سند مستمر مدة صلاحيته 10 أيام، يمكن للمحافظ تلقائيا بمجرد إنتهاء هذه المدة، كما منع المشرع من قبول أي تقييد لحق آخر يقتضي إنشاؤه موافقة الأطراف خلال هذه المدة، كما أنه لا يقبل طلب إجراء تقييد احتياطي بناء على سند إذا كانت مقتضيات القانون تمتع تقييده النهائي.

ويكون التقييد الاحتياطي أيضا عن طريق امر قضائي صادر عن رئيس المحكمة حدد أجله في 3 اشهر ابتداء من تاريخ صدوره، تم بأمر من رئيس المحكمة شريطة تقديم دعوى في الموضوع.

وعلى الرغم من أن التقيد الاحتياطي مجرد تقييد مؤقت فإنه يكون مصدر عرقلة تداول العقار المستقل به لذلك لا يمكن أن يبقى هذا العقار متقلا به بصفة دائمة فلابد من أن يتم التقييد النهائي للحق أو يتم التشطيب عليه إن اقتضى الأمر ذلك، والتشطيب هو نوع من التقييد السلبي الغرض منه انقضاء أو إبطال حق مسجل أو تقييد آخر على الرسم العقاري.

ويرجع الاختصاص النوعي لبت في القرارات الخاصة بالمحافظ العقاري بشأن التقييد الاحتياطي للقضاء الإداري سيرا على ما استقر عليه اجتهاد محكمة النقض الذي اعتبر أن قرارت المحافظ العقاري بالتشطيب على تقييد احتياطي مضمن بموجب مقال لافتتاح الدعوى هي قرارات إدارية تخضع لمراقبة القضاء الإداري.

فإذا كان يبقى من حق المحافظ على الأملاك العقارية عدم التقييد الاحتياطي بالرسم العقاري إذا ما تبين له بأن مقال الدعوى المعتمد في طلب التقييد لا يستهدف إثبات حق عيني طبقا لما ينص عليه الفصل 85 من قانون التحفيظ العقاري فإنه ليس من حقه التشطيب التلقائي على التقييد الذي سبق له تقييده بدعوى وجود سهو أو غلط استنادا إلى الفصل 29 من القرار الوزيري الصادر في 03/06/1915 ما دامت هذه المقتضيات لا تشفع له في القيام بهذا التشطيب التلقائي قبل صدور الحكم في الدعوى التي استند إليها في تسجيل التقييد الاحتياطي، مما يجعل قراره بالتشطيب متسما بتجاوز السلطة لمخالفة القانون موجبا للإلغاء.

كما اعتبرت محكمة الاستئناف الإدارية بمراكش بتاريخ 26/05/2011 بأن قرار المحافظ القاضي ضمنيا برفض التشطيب على مشروع نزع الملكية بالرسم العقاري بعلة أن التقييد المراد التشطيب عليه لم يكن معيبا وتم إنجازه بشكل نظامي.

وجاء في حكم آخر صادر عن نفس المحكمة بتاريخ 13/01/2011 أن الطعن في قرار المحافظ القاضي بالتشطيب المتعلق بشرائه الوارد في الصك العقاري بعلة عدم إخضاعه لرسوم التسجيل، وقد اعتمد المستأنف في طعنه على أن المحافظ بتقييد عقد الشراء قد تحقق طبقا للفصلين 72 و74 في قانون التحفيظ العقاري من استيفاء الشروط المتطلبة قانونا، وبالتالي فليس له طبقا للفصل 91 من نفس القانون أن يشطب على التقييد إلا بموجب عقد أو حكم يتبث انقضاء الحق مما يجعل قراره متسما بتجاوز السلطة لمخالفة القانون أو موجبا للإلغاء.

الفقرة الثانية : الطعن في قرار التحفيظ والتشطيب على الرسم العقاري

يعتبر قرار التحفيظ من ابرز وأخطر القرارات التي يتخذها المحافظ، وذلك بعد إجراء مسطرة للتطهير يترتب عنها تأسيس رسم عقاري وبطلان ما عداه من الرسوم، وتطهير الملك من جميع الحقوق السالفة غير المضمنة به، وهو قرار نهائي غير قابل لأي تعديل، ولكن من حيث المبدأ فإن قرار التحفيظ من حيث اعتباره صادر عن سلطة إدارية يكون خاضعا وقابلا للطعن بالإلغاء أمام القضاء الإداري، لكن الغرفة الإدارية بالمجلس الأعلى (سابقا) نحت منحى مخالفا في أحد قراراتها الذي جا فيه : "أن المحكمة الإدارية قد اخطأت عندما أخضعت قرار التحفيظ باعتباره صادرا عن سلطة إدارية في شخص المحافظ لمراقبة القضاء الإداري والحال أن القرار المذكور لا يخضع لأية مراقبة وأن عملية التحفيظ والتي تنطوي على تطهير العقار المذكور تعتبر عملية نهائية لا رجعة فيها".

هذا وقد شبه بعض الفقه قرارات المحافظ بأنها قرارات تشبه قرارات محكمة النقض وشبهها البعض الآخر بأنها بمثابة قانون فردي صادر عن سلطة إدارية، في حين أن المحافظ يبقى مجرد موظف عمومي تبقى قراراته خاضعة لمبدأ المشروعية ما دام أنه لا يجوز دستوريا تحصين أي عمل إداري من الرقابة القضائية لتكريس ما جاء به الفصل 118 من دستور 2011.

هذا وحتى في الحالة التي يقع فيها إضرار بحقوق الغير من جراء قرار التحفيظ فإنه لا يمكن إقامة دعوى استحقاق عينية، ويبقى للمتضرر في حالة التدليس فقط أن يتم على مرتكبه دعوى شخصية بأداء التعويض، وذلك ما تم التنصيص عليه بموجب الفصل 64 من ظهير التحفيظ العقاري وتم تكريسه من خلال القرار الصادر بتاريخ 28/10/1992 تحت عدد 2605.








خاتمة 


هكذا يتضح أن موضوع الطعن في قرارات المحافظ على الأملاك العقارية لا زال يعرف نوعا من التضارب على المستويات التشريعية والعملية، وهو ما انعكس بشكل جلي على مواقف الفقه والقضاء. ولعل هذا راجع إلى أن قانون التحفيظ العقاري برمته لم يستطع الإحاطة بشكل كامل بمختلف الإشكالات التي لا زالت تطرحها بعض مواده، وأبرز مثال على ذلك عدم ملائمة الفصل 29 من قانون 14.07 مع مقتضيات الفصل 118 من الدستور المغربي لسنة 2011 حيث يمكن القول بأن هذا الفصل المتعلق بالتحفيظ العقاري جاء من أجل حماية المحافظين.

فجعل قرار التحفيظ ورفض التعرض نهائيا، لا يقبل الطعن فيه نوع من التعسف على حقوق الأطراف حسني النية، والذين كانوا ضحية جهلهم بمسطرة التحفيظ رغم علانيتها، أو ضحية تدليس أو تزوير مما أدى إلى ضياع أهم حق يكفله لهم الدستور.









لائحة المراجع

  • ظهير شريف صادر في 9 رمضان 1331 (12 غشت 1913) بشأن التحفيظ العقاري، كما تم تعديله وتتميمه بالقانون رقم 14.07.

  • محمد خيري، الملكية ونظام التحفيظ العقاري في المغرب، مطبعة المعارف، الدار البيضاء، الطبعة الثانية، 2002.

  • عزيز بالمهدي : الرقابة القضائية على قرارات المحافظ العقاري بين اختصاص المحاكم العادية والإدارية، بحيث لنيل ديبلوم الماستر في القانون العام في قانون المنازعات العمومية، جامعة سيدي محمد بن عبد الله، كلية الحقوق، فاس، 2008/2009.

  • السكتاني عمر، إلغاء مطلب التحفيظ في القانون العقاري المغربي، دراسة في تطور القضاء المغربي، مجلة الأملاك، العدد 9، 2011.

  • مجلة نظام التحفيظ العقاري – دعامة أساسية للتنمية.

  • عبد الرزاق عريش، مستجدات الطعون القضائية ضد قرارات المحافظ العقاري في ضوء القانون رقم 14.07.

  • إدريس الفاخوري، نظام التحفيظ العقاري، طبعة 2013، ص 52.

  • علي العلي العبودي بن محمد، نظام التحفيظ العقاري وإشهار الحقوق العينية بالملكة المغربية، المركز الثقافي العربي، الطبعة الأولى، 2003.

  • عبد الحق ذهبي، الطعن في قرارات المحافظ على الأملاك العقارية أمام المحاكم الإدارية، سلسلة الندوات والأيام الدراسية، العدد 38، 2011.

  • محمد الهيني، تقييم لنظام الطعن في قرارات المحافظ العقاري بين القضاء العادي والقضاء الإداري على ضوء مستجدات التحفيظ العقاري، مجلة الأملاك، العدد المزدوج 11، 12، 2012/2013.




هل اعجبك الموضوع :

تعليقات