الإكراهات التي تواجه السياسة العمرانية بالمغرب
قبل الخوض في الحديث عن الإكراهات التي تواجه السياسة
العمرانية في المغرب لابد أولا أن نقوم بمحاولة لتشخيص الواقع السكني بالمغرب.
و لن نكون قد بالغنا في التعبير إذا قلنا ان السياسة
العمرانية في المغرب لا زالت لم ترقى إلى
المستوى المطلوب و الدليل في ذلك يرجع إلى عدة اعتبارات أهمها:
ـ تسجيل قلة
العروض و المنتوجات السكنية في مقابل الإرتفاع المتزايد للطلب .
ـ النمو
الديموغرافي المتزايد و الهجرة القروية، و هذين العاملين لم يفرزا إلا ظهور
الأحياء الصفيحية و السكن العشوائي اللذان يشوهان النسيج العمراني للمدن الكبرى
عامة.
ـ كذلك ما آلت
إليه وضعية المدن العتيقة بحيث أصبحت تفتقر لأسس العيش الكريم.[1]
و بالتالي فإن هذه الوضعية التي يعرفها مجال العمران في
المغرب هي راجعة بالأساس إلى السياسة العمرانية المتخذة في المغرب، هذه السياسة لا
يمكن أن يقال عليها أنها سياسة تفتقر للحكامة أو للتخطيط المعقلن ، لا بل هي كذلك
و إنما الإشكال المطروح هو حول الإكراهات التي تواجه مرحلة تنفيذ السياسة السكنية
في المغرب.
هذه الإشكالات أو الإكراهات هي على مستويات متنوعة و
متعددة، يمكن الحديث عنها ضمن محورين رئيسيين، الأول مرتبط بغياب سياسة عقارية
واضحة نتيجة عامل تعدد الأنظمة العقارية، إضافة إلى الغلاء الفاحش الحاصل في مجال
العقارات خصوصا تلك الصالحة للبناء ( المطلب الأول)، و كمحور ثاني أو عامل ثاني
هناك الإكراه التمويلي و كذا العامل التدبيري او التخطيطي الذي يرتبط بالسياسة
العمرانية (المطلب الثاني).
الفقرة 1 : الإكراهات المرتبطة بالعقار في المغرب
لا بد أن العامل العقاري يشكل أحد أهم العوامل التي تقوم
عليها السياسة العقارية بل و يشكل أحد أسسها، إلا أن العقار في المغرب، من المعلوم
أن العقار في المغرب يتميز بتعدد أنواعه و بالتالي تعدد أنظمته القانونية و تعقد
بنيته، الشيء الذي يساهم بدوره في عرقلة السياسة العمرانية في عهد الحكومات
المتعاقبة على المغرب.[2]
و من بين أبرز الصعوبات التي تفرزها طبيعة العقار في
المغرب نجد الصعوبة في المساطر القانونية و تطويع الأنظمة العقارية المتعددة
لتكريسه من أجل خدمة السياسة العمرانية، لأنه من المعلوم ان كل المشاريع السكنية
تقوم على ركيزة رئيسية هي الأرض، هذه الاخيرة قد تكون عاملا محفزا لتنزيل مختلف
الأهداف المسطرة، وقد تكون في نفس الوقت معرقلا لهذه السياسة غن لم يتم تطويعها
بالشكل المعقلن.
و هنا يستدعي الأمر كما سبقت الإشارة إلى ذلك من الجهات
المكلفة أن تأخذ في الحسبان مثل هذه الإشكاليات ، بحيث أن هناك عقارات تفرز صعوبات
نابعة سواء من منظومتها القانونية(فقرة أولى) و صعوبات نابعة من طبيعتها الجغرافية
(فقرة ثانية).
اولا: الإكراهات المرتبطة بالمنظومة القانونية للعقار
إن العقار في المغرب و كما هو معلوم يتسم بتعدد و تعقد الأنظمة
القانونية له، بحيث هناك أملاك الدولة العامة و الخاصة، إلى جانبها هناك أملاك
الجماعات السلالية التي تتميز بعدم سريان التقادم عليها ، و عدم قابليتها للحجز و
لا للتفويت باستثناء إمكانية اقتناءها من طرف الدولة أو الجماعات المحلية عن طريق
المراضاة أو عن طريق مسطرة نزع الملكية. [3]
ثم هناك أراضي الجيش التي هي عبارة عن أراضي فلاحية أو
قابلة للفلاحة أو مراعي تستغل على وجه الشياع، و يسجل على هذا النوع افتقاره
للنصوص القانونية المؤطرة له مما يجعلها تسير وفق العادات و الأعراف المحلية،
الشيء الذي يثير إشكالات عويصة في اقتناءها.
ثم هناك أيضا أملاك الأحباس الذي يدخل ضمن ملك الأوقاف
العامة، تحت وصاية وزارة الأوقاف و الشؤون الإسلامية، التي تستعملها من أجل الحصول
على مداخل مالية عن طريق الكراء الحبسي، الشيء الذي يجعل إقامة المشاريع السكنية
خارج محل اعتبار هذه الأراضي، كما أن القانون المنظم لأملاك الأحباس يشكل عرقلة في
وجه الجهات الراغبة في اقتناءها.
و باالتالي فإن هذا التعدد في الأنظمة العقارية التي
تعرفها الدولة، من شأنه أن يعقد من إمكانية الحصول على العقارات اللازمة لإنجاز
البرامج السكنية، الشيء الذي أدى إلى عدم توفر الإدارة المركزية أو المجالس
الجماعية على الأراضي اللازمة لتنفيذ العديد من مشاريعها السكنية، و بالتالي فإن
الوضع القائم أدى من ناحية الواقع العملي إلى وقف العديد البرامج السكنية.[4]
وهنا يمكن الحديث عن بعض المساطر المعقدة لاقتناء
الأراضي بالمغرب و نتخذ كمثال أراضي الأحباس، فالحصول على مثل هذه الأراضي لا
يتأتى إلا بعد توفر عنصر المنفعة العامة و بعد تقديم طلب لإدارة الأوقاف، هذه
الأخيرة لا يمكنها الموافقة إلا بعد صدور ما يسمى بالرسالة الملكية أو الكتاب
الشريف، وهذه المسطرة تستغرق قدرا كبيرا من الوقت الذي هو خارج مصلحة تنفيذ
السياسة السكنية.
نفس الأمر ينطبق على أراضي الجماعات السلالية التي تعتبر
ملكيتها مشاعة بين أعضاء الجماعة، و كذلك أراضي الجيش التي اصبحت مساحاتها في تقلص
متزايد.
و بالتالي فإن مثل هذه الإشكلات تشكل صعوبة أمام تطويع
الأنظمة العقارية من أجل تسخيرها لتنفيذ سياسة السكنى.
من جهة أخرى فالعقارات غير المحفظة تعد من حيث طبيعتها
عقارات لا يسمح بتهيئتها و لا تجزئتها و بالتالي فهي تخرج تماما من النطاق المشمول
بالتخطيط العمراني المسطر، أي بمفهوم المخالفة أن السياسة العمرانية لا يمكنها أن
توظف في عملياتها غلا العقارات المحفظة، و هذه بالتالي يعد بمثابة قيد يجعل عجلة
التنمية العمرانية في المغرب تسير بشكل بطيء .[5]
كما يمكن أيضا الحديث عن استبعاد الأراضي التي تخضع
للنظام الخليفي، هذه الأراضي هي تلك الموجودة في المنطقة الشمالية للمملكة،
و التي بطبيعة الحال كانت خاضعة للحماية الاسبانية على اعتبار التقسيم الاستعماري
الذي كان يخضع له المغرب آنذاك، مع العلم ان هذه الأراضي قد تم تحفيظ جزء مهم منها،
لكن الإشكال المطروح هو أ هذا التحفيظ تم بموجب الظهير الخليفي الصادر بتاريخ
فاتح يونيو 1914، و هو بطبيعة الحال أمر
يتعارض مع نظام التحفيظ القائم حاليا لأن التحفيظ الذي يعترف به هو ذلك الخاضع
للنظام المعمول به في ظل ظهير 1913[6] المعدل بموجب قانون 14.07، فهذه أيضا إشكالية مرتبطة
بالوعاء العقاري الذي هو من بين اول الآليات المتخذة في السياسة العمرانية
بالمغرب.
هناك أيضا إشكال آخر يرتبط بعنصر المضاربة العقارية، و
هي ظاهرة مرتبطة باحتكار جهات معينة الأراضي الصالحة للبناء الموجودة داخل المدار
الحضري خاصة، حيث أنه بعد حصول المغرب على الاستقلال حل بعض الملاك المغاربة محل
المعمرين تدريجيا، ليجدوا أنفسهم وحدهم المتحكمين في السوق العقارية خصوصا مع
انعدام الوسائل القانونية للمراقبة و مما زاد الظاهرة استفحالا هو السياسة
الإقتصادية الليبيرالية التي ينهجها المغرب.
و بالتالي فهذه العوامل لم تؤدي سوى إلى إلى تعقيد
السياسة السكنية و اصطدامها بعامل الربح الفردي و غياب المنظور الاجتماعي لحل أزمة
العمران.
ثانيا: إكراهات نابعة من الطبيعة الجغرافية للعقارات
هناك ايضا إكراهات أخرى مرتبطة دائما بمجال العقارات،
لكن هذه المرة ليس فيما يخص المنظومة القانونية و إنما من حيث الطبيعة الجغرافية
لسطح الأرض، بحيث يحدث أن يكون العقار الذي تم تسخيره لإقامة مشاريع سكنية يكون
معرضا لمخاطر الفياضانات أو انجراف التربة، و هذا أيضا يشكل إشكال من بين
الإشكالات التي تواجه السياسة العمرانية من ناحية تفعيلها، لكن من أجل تجاوز هذه
الإشكالات العقارية ذات الطبيعة الجغرافية عمدت الدولة إلى إنشاء ما يسمى بمكتب
الدراسات و الأبحاث العقارية ...[7]
الفقرة 2 : الإكراهات المرتبطة بالتمويل و بالتخطيط
الحضري
أولا : الإكراهات المرتبطة بالتمويل
إن عملية التمويل لا تقل أهمية عن الرصيد العقاري
باعتبارها أحد الأسس الكفيلة بإنجاح سياسة التعمير.
فالسياسة السكنية في المغرب على غرار العديد من البلدان
تتطلب سياسة تمويلية موازية واضحة و قارة، إذ ان أي خلل فيها أو نقص سيؤثر لا
محالة على السكن، و بالتالي فإنه من بين الإكراهات ذات الطبيعة المالية التي تواجه
السياسة السكنية بالمغرب نجد أن عملية التمويل تفتقر للثباث و الوضوح، الشيء الذي
سينعكس على المجهودات المبذولة و يجعل العرض في السكن أقل بكثير من الطلب.
و يذكر أن إشكال التمويل هو إشكال متعدد المستويات على
اعتبار تعدد الجهات و المؤسسات المتدخلة في عملية التمويل، سواء كانت عمومية أو
شبه عمومية أو خاصة، أو حتى جهات خارجية لأن المغرب في إطار بحثه عن الحلول
البديلة لحل ازمة السكن لجا إلى الإقتراض و المساعدات الخارجية من دول الإتحاد
الأروبي و الدول الخليجية، و كذا صندوق النقد الولي.[8]
و بالتالي فإن النقص الحاصل في فعالية السياسة العمرانية
و الذي يعزى إلى إشكالات مالية، هو أمر تتداخل فيه مسؤولية العديد من الحهات
أبرزها الدولة (أولا) و مؤسسات التمويل البنكي (ثانيا).
1: بالنسبة
للدولة
لقد أصبح من الملاحظ في السنوات الأخيرة أن الدولة أصبحت
ترفع يدها عن العديد من القطاعات إما كليا او جزئيا بحيث يتم تفويضها إلى الفاعلين
في القطاع الخاص ،و ذلك راجع إلى عدة اعتبارات لا يسع المجال الخوض فيها.
و ارتباطا بالسياسة العمرانية فإن دور الدولة اصبح
محتشما ، فحسب بعض الباحثين و الفاعلين في المجال فإن الميزانية المخصصة لوزارة
الإسكان 4 مليار و
192 مليون درهم سنة 2013 ، هي ميزانية سجل عنها الباحثون أنها غير كافية بالموازاة مع
الخصاص الحصل في مجال السكن، فمثلا نجد أن الإعتمادات المخصصة لوزارة السكن كانت
متمثلة في مليار درهم سنة 1989، لتنخفض إلى مجرد 319 مليون درهم سنة 1990 ثم إلى
283 مليون درهم سنة 1995 و وصولا لسنة 2012 و إن كانت قد ارتفعت إلى أكثر من 3
مليار، أي بنسبة ارتفاع بلغت 21,8%[9] ،إلا أنه يكمن ان يقال أن الدولة أصبحت تكتفي
في إطار السياسة العمرانية بمهمة الإشراف و الوصاية على المؤسسات الفاعلة في قطاع
السكن، و تقديم الاستشارات لها.
و بالتالي فإن التراجع الملحوظ لدور الدولة في هذا
المجال، سيؤدي في وقت لا حق إلى العديد من المشاكل التي ستفتح الباب أمام
التجاوزات اللامسؤولة وتنامي عنصر المضاربة و الإحتكار في مجال السكن، ليكون
الضحية في الأخير هو المواطن البسيط الذي يكون همه فقط هو الحصول على سكن يليق
بإنسان القرن 21.
2 : بالنسبة لمؤسسات التمويل البنكي
التمويل البنكي يعد ايضا من الركائز الأساسية لتدعيم
السياسات السكنية، و قد شهد بدوره انحرافات جعلته ينأى عن الطريق المرسوم له، و
هنا يتم تسجل تعقد الحصول على القروض العقارية و ارتفاع الفوائد المشترطة من قبل
الأبناك، و كذلم إشكالية تقديم الضمانات التي لا يملكها المستفيد، بحيث أن أغلب
المؤسسات البنكية تشترط قبل منح القرض أن يتوفر طالب القرض على دخل شهري يتراوح
على الأقل ما بين 5000 و 6000 درهم، و هو ما لا يتأتى لفئات عريضة من المجتمع.[10]
كذلك هناك مشكل مدة القرض بحيث كلما ارتفعت هذه المدة
إلا و ارتفع الثمن الحقيقي للعقار، و هو ما دفع المستفيدين للنفور من التعامل مع
المؤسسات البنكية، الشيء الذي جعل المشرع يفكر في إحداث البنوك التشاركية كأداة
بديلة.
إذن فالمنطق الذي تتعامل به المؤسسات المانحة للقروض لم
يساهم في حل ازمة السكن بالشكل المطلوب، ما دام أن الأبناك تتعامل بمنطق الربح و
لا شيء غير الربح مع تغييب بشكل كامل القدرة الشرائية للأفراد و عدم مراعاة ظروفهم
السوسيواقتصادية، لتكون بذلك مساهمة
الأبناك في إنتاج السكن تسير بوتيرة ضعيفة.
ثانيا : الإكراهات المرتبطة بالتخطيط الحضري
رغم ان المشرع
بعد جهد كبير أصدر سنة 1992 قانون 12.90 المتعلق بالتعمير، معلنا معه القطيعة مع
العشوائية و اللامبالاة في مجال التعمير، و هو قانون سجل عليه الباحثون أنه حمل
معه العديد من الإيجابيات، إلا أن الواقع العملي أبان عن العديد من أوجه النقص التي
تعتريه، وهو ما يظهر جليا من خلال التفاوت الصارخ بين النمو الحضري و النمو
القروي.
و بالتالي فإن الإكراهات التي تولدها وثائق التعمير
تتجلى أساسا في طول مدة إنجاز هذه الوثائق و عدم دقتها، مما من شأنه أن يعرقل
عملية تهييء الأراضي التي سيتم توظيفها لتنزيل السياسة العمرانية، أضف إلى ذلك كون
واضعي السياسة العمرانية و المنظرين لها إبان وضعهم لهذه التخطيط، لا يستحضرون
العديد من الاعتبارات المهمة، مثلا إغفال البعد العقاري الذي يميز البنية العقارية
المعقدة بالمغرب، مما يؤثر سلبا على مرحلة تفعيل السياسة العمرانية لينأى بها عن
الأهداف المرجوة و المسطرة لها.[11]
أما فيما يتعلق بالتدبير العمراني فهو كذلك يطرح إشكالات
متعددة، و هنا يمكن الحديث عن الإضطراب الحاصل في توزيع الاختصاصات و غياب الوسائل
الناجعة للتدخل في عملية التدبير العمراني، أضف إلى ذلك مشكل عدم فعالية الإجراءات
المتخذة في التدبير العمراني، و كذلك محدودية عملية المراقبة في مجالات اشتغال
المنعشين العقاريين و المشاريع السكنية، فهذه الأمور من شأنها أن تؤدي إلى استفحال
الأزمة العمرانية و عدم احترام القوانين الجاري بها العمل، الشيء الذي سيفرز لنا
مشهدا عمرانيا غير مرغوب فيه.
[1] ـ دور سياسة التعمير في تنمية وتنظيم المجال
الحضري، حيمود المختار، أطروحة لنيل الدكتوراه في الحقوق، جامعة الحسن الثاني كلية
الحقوق، الدار البيضاء، 2000، ص 33
[2] ـ الهادي مقداد، م س ، ص 143 ـ 144
[3] ـ محمد الزرهوني و محمد البقصي، التأهيل الحضري
بالمغرب،الدورة 26 سنة 2015 ، ص 32
[4] ـ عبد الحفيظ تعموتي،السياسة السكنية بالمغرب، رسالة
لنيل دبلوم الدراسات العليا في القانون العام، جامعة محمد الخامس كلية الحقوق،
أكدال، 1997، ص 146
[5] ـ عبد الحفيظ تعموتي،السياسة السكنية بالمغرب، م س ص 160
[6] ـ عبد الرحمان البكريوي، مداخلة في اليوم الدراسي بشأن
مدونة التعمير، المنظم من طرف الوكالة الحضرية لسطات ، 19 أبريل 2006 ، تحت عنوان
( التخطيط العمراني و إشكالات تنفيذ وثائق التعمير) و ارد في موقع: www.bebliodroit.ma
[7] ـ محمد الزرهوني
و محمد البقصي، التأهيل الحضري بالمغرب ، م س ، ص 34
[8] ـ عبد الحفيظ تعموتي،السياسة السكنية بالمغرب، م س ، ص
153
[9] ـ المصدر: موقع وزارة السكنى و التعمير و سياسة المدينة،
www.mhpv.gov.ma، بتاريخ 26\11\2016 على الساعة 12:30
[10] ـ عبد الحفيظ
تعموتي،السياسة السكنية بالمغرب، م س ، ص 155
[11] ـ محمد الزرهوني و محمد البقصي، التأهيل الحضري بالمغرب ،
م س ، ص 41