وكيل إتحاد الملاك المشتركين في الملكية المشتركة
يعتبر قطاع السكن من بين القطاعات الحيوية والتي تتميز باهتمام بالغ إلى جانب قطاع التعليم والصحة.
وباعتبار المغرب من بين البلدان التي شهدت في الآونة الأخيرة ارتفاعا ملحوظا في السكن الجماعي بمختلف أشكاله (عمارات، تجمعات، اقامات)وذلك بفضل ارتفاع وتيرة إنتاج الوحدات السكنية لتدارك النقص الحاصل في هذا المضمار،كان لزاما على المشرع أن يتدخل لتنظيم هذا النوع من البنيات وخاصة البناء العمودي عن طريق تنظيم الملكية المشتركة للعقارات المبنية بموجب الظهير الشريف المؤرخ في نوفمبر 1946.وقد أثار تطبيقه العملي عدة مشاكل وصعوبات بسبب الثغرات التي اعترته، وذلك مستوى تنظيم علاقات الملاك المشتركين من جهة وتنظيم الأجهزة المكلفة بالإدارة ويشير هذا النوع من الملكية المشتركة من جهة ثانية.
وهذا ما جعل المشرع أمام ضرورة إعادة تنظيم الملكية المشتركة على أسس جديدة تم تكريسها بموجب قانون 18.00.المتعلق بالملكية المشتركة لمواكبة التطورات التي عرفها قطاع الإسكان بفضل الدعم المتزايد له من طرف الدولة، ولإيجاد الحلول المناسبة لمختلف المشاكل المثارة من قبل ظهير 1946، ولتمكين الملاك المشتركين استعمال الملكية المشتركة استعمال يستفيد منه الجميع، وتنظيم علاقاتهم تنظيما محكما عن طريق بيان حقوقهم والتزاماتهم،ومن بين أهم الآليات التي سعى من خلالها المشرع المغربي إلى تحقيق الأهداف التي جاء من أجلها القانون الجديد هو تعيين وكيل الاتحاد "le syndicat"الذي يتولى تنفيذ المقتضيات القانونية المتعلقة بالملكية المشتركة والقرارات المتخذة من طرف الجمع العام والمتعلقة بإدارة وتسيير الملكية، ومن هنا يتبين لنا الدور المهم والطابع الإلزامي لوجوده ضمن أجهزة الملكية المشتركة.
واعتبارا لأهمية والخطورة التي تكتسي طابعا ماديا وأحيانا طبيعة احترافية، فان الواقع العملي ألزم بأن يتوفر وكيل الاتحاد على مجموعة من المؤهلات والشروط وذلك من أجل ضمان ممارسته لمهامه في إطار قانوني،
فماهو الأساس القانوني لوكيل الاتحاد ؟وماهي الأدوار والاختصاصات المنوطة به ؟وما هو نوع المسؤولية الملقاة على عاتقه في حالة الإخلال بواجبه ؟
في محاولة منا للإحاطة قدر الإمكان بمختلف جوانب هذا الموضوع كان لزاما علينا أن نتطرق إليه في مبحثين،بحيث تطرقنا في (المبحث الأول ) للأساس القانوني لوكيل الاتحاد واختصاصاته،ونعرض في (المبحث الثاني ) لمسؤوليته.
التصميم المعتمد :
المبحث الأول : الأساس القانوني لوكيل الاتحاد واختصاصاته
المبحث الثاني : مسؤولية وكيل الاتحاد
المبحث الأول : الأساس القانوني لوكيل الاتحاد
يتطلب التدبير الجماعي للعقارات المبنية والخاضعة لنظام الملكية المشتركة، وجود جهاز تنفيذي يسهر على الحفاظ وإدارة وتدبير وتسيير الأجزاء المشتركة(les parties privatives )ويقوم بهذه المهمة في القانونين معا المغربي والفرنسي،وكيل الاتحاد "le syndic " أوما يسمى بالرجل الرسمي للاتحاد (المطلب الأول)وما هي الاختصاصات والأدوار التي يقوم بها (المطلب الثاني).
المطلب الأول : الأساس القانوني لمهمة وكيل الاتحاد
باعتباره الممثل الرسمي لاتحاد الملاك ، فما هي الطبيعة القانونية لمهمته(الفقرة الأولى)وما هي الطريقة التي يعين بها هو ونائبه (الفقرة الثانية)
الفقرة الأولى : الطبيعة القانونية لمهة وكيل الاتحاد
تجدر الإشارة بداية أن المشرع المغربي لم يعطي تعريفا لوكيل الاتحاد باعتبار أن التعريفات التشريعية عادة تكون من اختصاص الفقه،لكن من خلال صلاحياته يمكن تعريفه بأنه هو المأمور الرسمي لاتحاد الملاك ووكيل الاتحاد الذي يختص بتميلته وتنفيذ القرارات المتخذة من طرفه [1]
ويتأكد الطابع الإلزامي لوكيل الاتحاد ضمن أجهزة الملكية المشتركة للعقارات المبنية من خلال نصوص القانونين المغربي والفرنسي التي خولته تنفيذ مهمة قرارات الاتحاد (المادة 15من قانون 18.00، والمادة 17 من القانون 1963 .
تطرح الصفة القانونية لوكيل الاتحاد تساؤلا مهما من خلال العلاقة التي تربط الوكيل بالاتحاد.هل تندرج في إطار عقد الوكالة أم أنها تتجاوز هذا التكييف
بالرجوع إلى القانون 18.00 المتعلق بالملكية المشتركة يظهر من خلال بعض نصوصه بأن العلاقة التي تربط الاتحاد بوكيله تندرج في إطار عقد الوكالة، كما يظهر ذلك من خلال المواد (27.26.19.15) إلا أنها تبقى وكالة من نوع خاص يقررها القانون ويبقى للإرادة الأطراف أمر ملاءمتها مع أوضاعهم، وهذا الاتجاه هو الذي سارت فيه محكمة النقض الفرنسية والتي طبقت مقتضيات قانون الملكية المشتركة على مقتضيات القانون العادي[2]
ادن فوكيل الاتحاد هووكيل بقوة القانون بالنسبة للمهام الموكولة له قانونا بمقتضى هذا القانون، ووكيل اتفاقي بالنسبة للتصرفات المكلف بها بمقتضى نظام الملكية المشتركة من قبل الجمع العام[3]
كما أن مهمة وكيل الاتحاد هي بالأساس ذات طبيعة مدنية خصوصا عندما يعين من بين ملاك البناية المشتركة، ذات الشقق والطبقات والمحلات دون أن يكون محترفا لتسيير العقارات، فان عقد الوكالة بالنسبة إليه ولاتحاد الملاك عقد مدني صرف.
أما فيما يخص المجمعات السكنية المهمة فانه في أغلب الأحيان يديرها وكيل للاتحاد محترف يكون الهدف لديه بالأساس هو جني الربح وتحقيق أهداف مادية، ففي هذه الحالة يكون عقد عمل وكيل الاتحاد تجاري [4]
بعد هذا الاستعراض الموجز لطبيعة مهمة وكيل الاتحاد سنتطرق في الفقرة الموالية للطريقة التي يعين بها وكيل الاتحاد ونائبه.
الفقرة الثانية :تعيين وكيل الاتحاد ونائبه
قبل الخوض في الطرق التي يعين بها وكيل الاتحاد، تجدر الإشارة بداية إلى المعايير المعتمدة في هذا التعيين.
فاعتبار أن مهمة السنديك تعنى بتسيير عقار يسكن فيه ويستعمله عدد كبير من أشخاص مقمين في العقار وآخرين أجانب عنه، كما يعنى بتنفيد مقررات اتحاد الملاك، الشيء الذي يتطلب منه ان يكون متمرسا وذو كفاءة وحزم للقيام بهذه المهمة الصعبة نسبيا، سواء كان من بين الملاك المشتركين أو من بين الغير،كما يتطلب أن يتميز بالأمانة وحسن الخلق مع الليونة في المواقف التي تتطلب الصلابة وان يتوفر على الوقت والاستطاعة المادية والمعنوية للقيام بالمهام المنوطة به [5] بعد سرد مختلف الصفات التي يجب أن يتحلى بها وكيل الاتحاد ، سنعرض لمختلف الطرق التي يعين بها هو ونائبه.
تشكل المادة 19 الإطار القانوني الذي يحدد الكيفيات والطرق التي يعين بها وكيل الاتحاد ونائبه وهذه الطرق هي كالأتي.
أولا : تعيين وكيل الاتحاد ونائبه من قبل الجمع العام
وتعتبر هذه الطريقة هي الأصل و يجري هذا التعيين بأغلبية الملاك المشتركين الحاضرين والممثلين في الاجتماع باعتبار ان كل مالك مشترك يتوفر على عدد من الأصوات يتناسب مع حصته في الشيوع العام
ثانيا : تعيين الوكيل ونائبه من قبل رئيس المحكمة الابتدائية
تعتبر هذه الطريقة في القانونين المغربي والفرنسي ذات طابع احتياطي يتم اللجوء إليها عند عجز الجمع العام عن اتخاذ قرار التعيين وذلك نتيجة لمعارضة مالك المشترك حائز على أغلبية الأصوات أو بسبب الفوضى السائدة على مستو تنظيم الملكية المشتركة أو نحو ذلك.
ومن الوجهة المسطرية يمكن هنا لكل مالك مشترك أن يرفع الى رئيس المحكمة الابتدائية التي يوجد العقار بدائرتها طبقا للفصل 148 من قانون المسطرة المدنية [6] بهدف تعيين مأمور ونائبه وذلك مع تضمينه أسباب اعتراض الجمع العام على القيام بهذا التعيين وكذا التعريف بشخصهما.
ثالثا : تعيين وكيل الاتحاد ونائبه في نظام الملكية المشتركة
في غالب الأحيان وفي الكثير من الفرضيات يقوم المنعش العقاري. أو المبادر بالتقسيم يعين كل من الوكيل ونائبه في نظام الملكية المشتركة الذي يضعه بإرادته المنفردة، ويعرضه لموافقة مشتري الطبقات والشقق والمحلات المكونة للعقار الذي بناه، وفي هذه الحالة لابد من مصادقة أول جمع عام منعقد على هذا التعيين وذلك بالأغلبية المذكورة[7]
وتجدر الإشارة إلى أن المشرع الفرنسي لم ينص على تعيين نائب وكيل الاتحاد في قانون 1965، وهذا التوجه طالب به أيضا بعض الفقه المغربي [8]وقد استند على عدة مبررات من أبرزها أن وجود نائب وكيل الاتحاد قد يخلق في الواقع مشاكل تخص تضارب الاختصاص بينه وبين الوكيل نفسه.
المطلب الثاني : اختصاصات وكيل الاتحاد
الفقرة الأولى : مهام وكيل الاتحاد
تعتبر المادة 26 من قانون الملكية المشتركة بمثابة الإطار العام الذي يحكم اختصاصات وكيل الاتحاد / السنديك،حيت نجد المشرع أناطه بمجموعة من المهام والأدوار سنتطرق إليها بنوع من التفصيل وهي على الشكل الأتي :
أولا :تنفيد مقتضيات نظام الملكية المشتركة
يتعين على وكيل الاتحاد أن يبرهن على اكبر قدر ممكن من الحيطة والسلطة لضمان احترام مقتضيات النظام من قبل كل الملاك المشتركين والمكترين وسائر ذوي الحقوق الآخرين، وإجبارهم بكل الوسائل القانونية على أداء نصيبهم في التكاليف المشتركة ولو عن طريق حجز مبالغ الكراء المترتبة لهم لدى المكتريين ...أو تقييد الرهن الرسمي على الرسوم العقارية المعنية...[9]
ثانيا : تنفيذ مقررات الجمع العام
يجب عل وكيل الاتحاد أن يبادر إلى تنفيذ الأشغال المقررة من طرف الجمع العام وقبل ذالك جرت العادة على ان يتصل بالمقاولات والمهنيين المختصين ويضع تكلفة تقديرية ،كي يتخذ الجمع العام قراراته على بينة من الأمر.
ثالثا : السهر على حسن استعمال الأجزاء المشتركة
ويتحقق ذالك عن طريق صيانة الأجزاء المشتركة ومراقبتها حتى تبقى جل هده الأجزاء صالحة ومعدة للاستعمال المشترك [10] بالإضافة إلى حراسة المداخل الرئيسية للعقار
رابعا : تمثيل الاتحاد أمام القضاء
نصت الفقرة الأخيرة في المادة 26 من قانون 18.00 عل انه يناط بوكيل الاتحاد مهمة تمثيل الاتحاد أمام المحاكم بادن خاص من الجمع العام بل القضاء الفرنسي يؤكد على انه الممثل الوحيد للاتحاد في جميع الدعاوي القائمة لفائدته أو ضده [11]
ويقوم الوكيل بصفته كمدعي بتمثيل الاتحاد أمام المحاكم من اجل رفع دعوى ضد احد الملاك المشتركين الذي عمد إلى خرق نظام الملكي المشتركة ، وخصوصا تلك الدعاوي التي تمس مصالح العقار المشترك الملكية.
خامسا : تحضير مشروع ميزانية الاتحاد قصد عرضه على الجمع العام للتصويت
ان من بين مهام اتحاد الملاك المصادقة على ميزانية الاتحاد وتحديد التكاليف والحد الأقصى للنفقات وعلى الرصيد المالي الخاص لتعمل أشغال الصيانة الكبرى وهده الميزانية هي التي تعرض على التصويت من طرف الجمع العام للمصادقة عليها طبقا للمادتين 20 و24 من قانون 18.00 [12]
سادسا : تحصيل مساهمات الملاك المشتركين في التكاليف مقابل وصل
وفهم هده التحملات بالأساس تلك المتعلقة بالصيانة والتسيير العادي للعقار والأجزاء المشتركة، بالإضافة إلى أشغال الصيانة الكبرى والتحسينات التي قد تدخل على العقار.
سابعا :منح وصل للمالك المشترك في حالة البيع إذا لم تكن عليه ديون تجاه اتحاد الملاك.
ثامنا :مسك الربا ئد والسجلات الخاصة بالعقار والتحاد وتمكين كافة الملاك من الاطلاع عليها ولاسيما قبل انعقاد الجمع العام المخصص جدول أعماله لفحص الحسابات.
تاسعا : القيام بالجزاءات الإدارية المنوطة به أو المفوض له بإجرائها
بعدما استعرضنا مختلف اختصاصات وكيل الاتحاد سنحاول التطرق الى حقوقه والطرق التي تنتهي بها مهامه في الفقرة الموالية.
الفقرة الثانية :حقوق وانتهاء مهام وكيل الاتحاد
كما سبقت الإشارة إليه فانه غالبا ما يكون الوكيل منطوئا من بين الملاك المشتركين وقد يكون من بينهم لكنه قد يتطلب اتعابا عن الحضور أو اوجورا أو تعويضا عن العمل الذي يقوم به، هذا ما سنتطرق له (أولا) إلا آن هناك أسباب للانتهاء مهامه وهو ما سنقوم بمعالجته (ثانيا)
أولا :تعويضات وأجور وأتعاب الوكيل/ السنديك
تنص الفقرة الرابعة من المادة 19 من قانون رقم 18.00 على أنه يحدد الجمع العام التعويضات والأتعاب عند اتخاد القرار من طرفه، كما يمكن لأمر القضائي الصادر بالتعيين أن يحدد أتعاب أو تعويضات السنديك الذي تم تعيينه،غير أنه قد يستعصي على اتحاد الملاك دفع هذه التعويضات مما ينعكس سلبا على ميزانية الاتحاد وحسن مردودية الخدمات التي يقدمها.
ولذلك فمن الاحسن أن يعمل الملاك المشتركين على التوافق بينهم لتعيين الوكيل وتحديد أتعابه[13]
تانيا : انتهاء مهام وكيل الاتحاد
Ø انتهاء مهام وكيل الاتحاد بحلول الأجل القانوني وبانقضاء مدة انتدابه
لقد جائت الفقرة الخامسة من المادة 19 من قانون 18.00، بأن وكيل الاتحاد يعين من قبل الجمع العام لمدة سنتين قابلة للتجديد و هكذا يلاحظ أن مهمة وكيل الاتحاد تبقى مؤقتة، اذ بانتهاء الأجل القانوني المحدد له تتوقف أنشطته وأشغاله، ولا يحق له النيابة أو تمتيل الاتحاد، كما أن العقود المبرمة بعد ذلك تبقى باطلة ما لم ينجزها الاتحاد بواسطة قرار صادر عن جمع عام منعقد بصفة صحيحة أو أنها جلبت نفعا عام للاتحاد[14]
Ø انتهاء مهام وكيل الاتحاد بالعزل.
يتم عزل وكيل الاتحاد بالأغلبية المطلقة للأصوات الملاك، المشتركين الحاضرين أو الممثلين في الجمع العام، المنعقد بهذا الأمر ضمن جدول الأعمال، لكن إذا ما تم تعيين الوكيل بناء على أمر من رئيس المحكمة الابتدائية طبقا للفقرة التالتة من المادة 19 من قانون الملكية المشتركة فهل يختص الجمع العام بأغلبيته المطلقة باتحاد قرار العزل؟
حسب رأي الاستاد مصطفى أشيبان، يبقى للجمع العام للاتحاد الملاك المشتركين صلاحية عزله بنفس الأغلبية المطلقة التي يتم تعيينه بها ولو كان عن طريق رئيس المحكمة الابتدائية، وسندنا في ذلك أن الفقرة الأخيرة من نفس القانون الذكور نصت صراحة على هذا الأمر، فضلا على أن الفقرة الرابعة من المادة 20 من قانون 18.00 نصت على أنه "يتولى الجمع العام لاتحاد الملاك" تعيين وكيل الاتحاد ونائبه وعزلهما...
وعليه يعود للجمع العام عزل وكيل الاتحاد في أي وقت، غيرأن قرار الجمع العام بعزل الوكيل يتعين أن لا يكون تعسفيا وإلا فانه يمكن للوكيل المطالبة بالتعويض عن الضرر الحاصل له.
وفي حالة عزل وكيل الاتحاد يتولى نائبه المهام المنوطة به طبقا للمادة 27 من قانون 18.00.
Ø انتهاء مهام وكيل الاتحاد بالاستقالة
نصت على إمكانية استقالة وكيل الاتحاد المادة 27 من ظهير 2002، حيت قضت بأنه في هذه الحالة ينوب عنه نائبه الذي يتولى نفس المهام المنوطة به، وبالنسبة للقانون الفرنسي يرجع في حالة الاستقالة إلى مقتضيات القانون المدني المتعلقة بعقد الوكالة وخاصة المادتان 2007.2003 منه وبناء عليهما يمكن للوكيل أن يتنازل عن وكالته بتبليغه إلى موكله (اتحاد الملاك )هذا التنازل لكن مع ذلك يمكن أن تتار مسؤوليته في حالة حصول ضرر لموكله، أي اتحاد الملاك من جراء تلك الاستقالة وذلك حسب مقتضيات الفقرة الثانية من المادة 2007.
كذلك ينبغي في ظل القانون رقم 18.00 الرجوع إلى قواعد الوكالة المنصوص عليها في قانون الالتزامات والعقود ما دام أنه لم يتضمن الأحكام الواجب إتباعها في حالة التنازل على الوكالة، وهذا ما نجده بالخصوص في الفصل 935 من قانون الالتزامات والعقود المغربي[15]
ومن هذا المنطلق فيمكن للوكيل أن يتخلى عن مهمته بعد إشعار اتحاد الملاك كتابة بذلك على شكل استقالة ، وذلك ضمن أجل معقول تفاديا للمفاجآت وللمبادرة إلى تعيين أخر مكانه محافظا على السير العادي للادارة الملكية المشتركة.
حيت إذا قدم الوكيل استقالة بدون سبب معقول وجدي، وألحق ذلك ضررا بالاتحاد أمكن اعتبار هذه الاستقالة ذات طابع تعسفي تخول حق المطالبة بالتعويض، عن الضرر ويطرح هذا الأمر خاصة، إذا كان قرار تعيين الوكيل محددا زمنيا[16]
Ø انتهاء مهام وكيل الاتحاد بالوفاة
يمكن أن تنهي مهام الوكيل بالوفاة وذلك راجع لكون الوكالة من العقود التي تقوم على الاعتبار الشخصي.
كما تعتبر الوفاة من الأسباب الطبيعية في انتهاء العقود المسماة بما فيها عقد الوكالة،
حيت جاءت مقتضيات الفصل 929 من قانون الالتزامات والعقود على أن الوكالة تنتهي بموت الوكيل وبالتالي فلما يكون التعيين يتعلق بشخص الوكيل فان انتهاء الوكالة بموت الوكيل يكون طبيعيا، وإذا كان هذا شخص معنويا يبقى حله سببا لانتهاء الوكالة.
وبالإضافة إلى هذا فانه بعد وفاة الوكيل لابد للجمع العام من الانعقاد الفوري لتعيين خلف له، ما لم يكن هناك نائب الوكيل الذي يتولى المهام إلى حين الانعقاد العادي، للجمع العام للتصويت على وكيل جديد ونائبه طبقا للمسطرة القانونية العادية للتعيين التي سبق بيانها[17]
المبحث الثاني : مسؤولية وكيل الاتحاد
نظرا إلى المهام أو الالتزامات التي تناط بوكيل الاتحاد والتي تقع عليه بصفته الجهاز التنفيذي للاتحاد أو وكيله، فانه في الحالة التي لم يعهد فيها وكيل الاتحاد بتنفيذ إحدى هذه المهام قد تثار مسؤوليته تجاه الملاك المشتركين وفي مواجهة الغير.وقد نصت المادة 27 من قانون 18.00 على هذه المسؤولية : يعتبر وكيل الاتحاد أو نائبه مسؤولا عن الإخلال بالمهام المنوطة به، وهذه المسؤولية يمكن أن تكون مدنية أو جنائية.
المطلب الأول : المسؤولية المدنية لوكيل الاتحاد
يمكن أن تثار مسؤولية وكيل الاتحاد في حالة ما إذا تسبب في أضرار بمناسبة قيامه بمهامه أو ارتكاب خطأ أتناء مزاولة هذه المهام ويميز الفقه عادة بين مسؤولية وكيل الاتحاد في المسؤولية العقدية والمسؤولية التقصيرية فا في علاقة الوكيل مع اتحاد الملاك يكون مسؤولا مسؤولية عقدية وتقوم هذه المسؤولية في الحالة التي يرتكب فيها أخطاء يتضرر منها الاتحاد أما في علاقته مع الاغيار فان مسؤوليته تكون تقصيرية عندما يرتكب أخطاء للغير[18]
الفقرة الأولى : المسؤولية العقدية لوكيل الاتحاد
تقوم مسؤولية وكيل الاتحاد تجاه الجمع العام لأنه هو من وكل إليه أمر تسيير وإدارة الأجزاء المشتركة، فالعقد الذي يربط بينهما كما سبقت الإشارة إليه هو عقد الوكالة،والمسؤولية العقدية هي كل إخلال بالالتزام التعاقدي فالمدة 26 من قانون الملكية المشتركة تقضي بأنه يناط بوكيل الاتحاد مهام كثيرة أوكلها له القانون ونظام الملكية المشتركة وقرارات الجمع العام، وبالتالي فالإخلال بهذه الالتزامات يولد المسؤولية المدنية ومقتضيات الفصل 904 من فانون الالتزامات والعقود تقتضي الصرامة مع الوكيل عندما تكون الوكالة بأجر ويمكن أن تثار مسؤولية وكيل لاتحاد تجاه الجمع العام بصفته وكيلا عين أما بالأغلبية المطلقة لأصوات الملاك المشتركين الحاضرين أو الممثلين في الجمع العام طبقا للمادة 19 من قانون رقم 18.00 وبالتالي يكون مسؤولا عن الأخطاء التي يرتكبها بمناسبة تنفيد مهامه طبقا لمقتضيات عقد الوكالة.
وقد قضت محكمة النقض الفرنسية على أن مسؤولية وكيل الاتحاد تجاه الجمع العام للملاك المشتركين مسؤولية ذات طبيعة عقدية، وكل اتفاق على إسقاط مسؤوليته أو إعفائه منها باطلا وغير ذي أثر[19]
هكذا يسائل الوكيل عن اخلاله بالتزامه التعاقدي تجاه اتحاد الملاك ما دام وكيله من جهة وكونه الجهاز التنفيدي من جهة ثانية للقرارات الصادرة عن الجمع العام، وليس الالتزام بتحقيق نتيجة هو مرد أو أساس مسؤوليته، بل انه ملزم فقط بتحقيق وسيلة ، وهو يزاول مهامه بصفته رجلا متوسط الذكاء متسلح بالحيطة والذر وهذا ما نستفيد من مقتضيات الفصل 903 من قانون الالتزامات والعقود : "على الوكيل أن يبذل في أداء المهمة التي كلف بها عناية الرجل المتبصر حي الضمير وهو مسؤول عن الضررالذي يلحق الموكل نتيجة انتفاء هذه العناية"
وتتعدد الأخطاء التي يمكن أن يرتكبها وكيل الاتحاد ومن بينها : الحالة التي يتقاعس فيها عن ضمان احترام نطاق الملكية المشتركة، أو عدم قيامه بتحصيل مساهمة الملاك المشتركين في التكاليف المشتركة في الوقت المناسب،أو اهمال تنفيد قرارات الجمع العام، والأخطاء الصادرة منه عند قيامه بتنفيد الأشغال الضرورية كعدم قيامه بصيانة الأجزاء المشتركة مثلا[20]
ويكون الوكيل كذلك مسؤولا اتجاه اتحاد الملاك المشتركين في حالة ارتكابه خطأ أو تهاون عن أداء مهمته. لكن يمكن إعفائه من المسؤولية اتجاه الاتحاد اذا تم اتبات بأنه لم يقم إلا بتنفيد قرار للجمع العام.
الفقرة الثانية : المسؤولية التقصيرية لوكيل الاتحاد
تثار المسؤولية التقصيرية لوكيل الاتحاد بناء على قواعد المسؤولية التقصيرية في القانون المغربي في الفصلين 77و78[21] من قانون الالتزامات والعقود والقانون الفرنسي الفصلين 1382 و1383 من القانون المدني الفرنسي في حالة ثبوت خطأ شخصي تسبب في ضرر، وتنطوي هذه المسؤولية التقصيرية عن الالتزامات الناشئة عن الجرائم وأشباه الجرائم كلما تعلق الأمر بفعل يخرج عن نطاق اختصاصه والمهام الموكولة له بمقتضى القانون أو نظام الملكية المشتركة أو الاتفاق.
والمقصود بالغير هنا ليس فقط من هم خارج اتحاد الملاك بل حتى الذين ينتمون إلى هذا الأخير.
ما دام أن وكيل الاتحاد لا يمثلهم بصفته الشخصية فردا فردا وإنما يمثل الاتحاد ذلك الشخص المعنوي المعنوي ولهذا تترتب المسؤولية المدنية لوكيل الاتحاد في شقها التقصيري في حالة ما إذا ارتكب خطا خارجا عن المهام المستندة إليه ومتجاوزا حدود سلطاته [22]طالما أن المشرع ترك المجال مفتوحا لتقدير الخطأ (أهو عقدي أم تقصيري) للمحكمة لتسليط الجزاء المناسب عند وجود علاقة سببية بين ذلك الخطأ والضرر الحاصل.
وفي هذا الإطار لابد للمدعي في إطار دعوى المسؤولية التقصيرية إبراز الخطأ والضرر والعلاقة السببية ولا يكفي القول بوجود خطأ لأن المسؤولية هنا غير مفترضة والخطأ واجب الإثبات ولابد كذلك من إثبات أن ذلك الخطأ ارتكب خارج المهام المسندة لوكيل الاتحاد.
غير أن مسألة هذا الأخير تبقى قائمة كلما حدت ضرر لأحد الأغيار بفعل الأشياء التي هي في حراسة طبقا للفصل 88 من قانون الالتزامات والعقود الذي ينص على أنه كل شخص يسأل عن الضرر الحاصل من الأشياء التي هي في حراسته إذا تبين أن هذه الأشياء هي السبب للضرر وذلك ما لم يثبت، أنه فعل ما كان ضروريا لمنع الضرر وأن الضرر يرجع إما لحدت فجائي أو خطأ المتضرر.
وهكذا قضت محكمة الاستئناف ببروكسيل بمسؤولية وكيل الاتحاد لعدم أخده الاحتياطات اللازمة للسلامة عندما لم يغلق أحد منافذ التهوية التي تسبب في سقوط طفله.
وجدير بالإشارة إلى أن تسليم وصل الإبراء لوكيل الاتحاد من طرف الجمع العام يحول دون رفع دعوى المسؤولية ضده إلا إذا حصل على هذا الوصل بالإبراء عن طريق التدليس.
ودعوى المسؤولية من أجل التعويض بخصوص جريمة أو شبه جريمة تتقادم بمضي خمس سنوات تبتدئ من الوقت الذي بلغ فيه علم الفريق المتضرر من المسؤول عنه طبقا للفصل 106 من قانون الالتزامات والعقود،وتتقادم في جميع الأحوال بمرور عشرين سنة تبتدئ من وقت حدوت الضرر طبقا لنفس الفصل.
المطلب الثاني : المسؤولية الجنائية لوكيل الاتحاد.
تثار المسؤولية الجنائية لوكيل الاتحاد في الحالة التي يقترف فيها أفعالا إجرامية يعاقب عليها القانون الجنائي بمناسبة قيامه بالمهام المسندة إليه،ومن بين الأفعال الجرمية التي يمكن أن يرتكبها وكيل الاتحاد أن يعمدا مثلا إلى إلى اختلاس أموال الاتحاد أو الغير عمدا بحيث تطبق عليه عقوبة هذه الجريمة [23] أو يستولي على مال الغير مستعملا الحيلة والخداع والمكر، بحيث تطبق في حقه هنا عقوبة النصب [24]أو أن يقوم باختلاس أو تبديد منقولات سلمت له كأمانة من أحد المشتركين أو الغير حيت يعتبر خائنا للأمانة وتسري في حقه عقوبة هذه الجريمة[25]
بالإضافة إلى أنه قد يقترف وكيل الاتحاد جرائم أخرى وذلك بمناسبة قيامه بعمله كإصدار شيك بدون رصيد باسم الاتحاد،أو إصدار أو قبول شيك بشرط ألا يصرف فورا وأن يحتفظ به كضمانة [26]أو التزوير في المحررات[27]
وتجدر الإشارة أن مسؤولية وكيل الاتحاد تثار أيضا بخصوص عند مخالفة القرارات الوزارية والبلدية المتعلقة بحفظ الصحة والسلامة في حالات حوادث المصاعد خصوصا القرار المديري بتاريخ 09 أبريل 1953[28] ومن المعلوم أن المسؤولية الجنائية لوكيل الاتحاد هي مسؤولية شخصية لا يتحملها غيره.
خاتمة :
وكخلاصة لما سبق ذكره ومن خلال إلقاء نظرة أولية على قانون الملكية المشتركة نجده يتضمن العديد من القواعد الآمرة الواجبة التطبيق سعيا منه وضع حد للفوضى الذي أصبحت تعرفها الملكية المشتركة.
وهذا ما جعل المشرع المغربي عمد إلى ضرورة تنظيم الملكية المشتركة وفق أسس جديدة تواكب التطورات التي أصبح يعرفها قطاع السكن ببلادنا، ومن بين أهم الآليات التي سعى من خلالها المشرع إلى تحقيق الأهداف التي جاء من أجلها قانون 18.00، هو تعيين وكيل الاتحاد الذي يتولى تنفيذ المقتضيات القانونية المتعلقة بالملكية المشتركة، وتنفيذ مقررات الجمع العام ما لم يتقرر إسنادها لمجلس الاتحاد أو للمالك و للأغيار، إلى غيرها من المهام الموكول له القيام بها وذلك راجع للدور المهم والفعال لوجوده ضمن أجهزة الملكية المشتركة،إضافة إلى إلزامية توفره على مجموعة من المؤهلات وذلك من أجل القيام بمهامه بنوع من المسؤولية وفق إطار قانوني محكم.
لائحة المراجع :
· جواد العماري :" الملكية المشتركة دليل علمي سلسلة أريد أن أعرف" الشركة المغربية لتوزيع الكتاب ص123.
· محمد الوكاري :" الملكية المشتركة للعقارات المبنية دراسة مقارنة بين القانونين المغربي والفرنسي معززة باجتهادات قضائية وفرنسية" الطبعة الأولى 2008 ص397.
· مصطفى أشيبان : تنظيم الملكية المشتركة في التشريع المغربي الطبعة الأولى 2009 ص 217.
· عبد الحق الصافي :"الملكية المشتركة للعمارات والدور المقسمة إلى شقق أو طبقات أو محلات(شرح لنصوص القانون رقم 18.00)الطبعة الثانية2009.1430 ص 113.
الفهرس :
مقدمة :......................................................................1
التصميم المعتمد :......................................................................2
المبحت الأول : .....................................................................3
المطلب الأول :......................................................................3
الفقرة الأولى :......................................................................3
الفقرة الثانية : .....................................................................4
المطلب الثاني : .....................................................................6
الفقرة الأولى : ....................................................................6
الفقرة الثانية :.....................................................................8
المبحث الثاني : ...................................................................11
المطلب الأول :....................................................................11
الفقرة الأولى :.....................................................................11
الفقرة الثانية :.....................................................................13
المطلب الثاني :....................................................................14
خاتمة :....................................................................16
لائحة المراجع :....................................................................17
[1] - جواد الغماري : الملكية المشتركة، سلسلة أريد أن أعرف الشركة المغربية لتوزيع الكتاب ص123.
[2] - بالإضافة إلى مقتضيات القانون 18.00، تخضع العلاقة بين الاتحاد ووكيله للمقتضيات القانونية الواردة في الفصل 879 من قانون الالتزامات والعقود وما يليه.
[3] - محمد الوكاري : الملكية المشتركة للعقارات المبنية،دراسة مقارنة بين القانونين المغربي والفرنسي معززة باجتهادات قضائية مغربية وفرنسية الطبعة الأولى 2008 ص397.
[4] - مصطفى أشيبان : تنظيم الملكية المشتركة في التشريع المغربي الطبعة الأولى 2009 ص 217.
[5] - جواد الغماري : مرجع سابق ص 126.
[6] - الفصل 148 من قانون المسطرة المدنية.
[7] - عبد الحق الصافي : الملكية المشتركة،للعمارات المشتركة للعمارات والدور المقسمة إلى شقق أو طبقات أو محلات(شرح لنصوص القانون رقم 18.00)الطبعة الثانية 2009 ص 113.
[8] - محمد الوكاري : مرجع سابق ص406.
[9] -عبد الحق الصافي مرجع سابق : ص137.
[10] - جواد الغماري : مرجع سابق ص135.
[11] - قرار الغرفة المدنية الثالثة الصادر بتاريخ 9 ديسمبر 1998 والمنشور في مجلة R .Dimm.coponlode 154. 1999 ويؤكد هذا القرار أنه لا تقبل الدعوى المرفوعة من قبل رئيس مجلس الاتحاد.
[12] - جواد الغماري : مرجع سابق ص 141.
[13] - جواد الغماري : مرجع سابق ص130.
[14] - مصطفى أشيبان : مرجع سابق ص 262.
[15] - محمد الوكاري : مرجع سابق ص 416.
[16] - مصطفى أشيبان : مرجع سابق ص 264.
[17] - مصطفى أشيبان : مرجع سابق ص 265.
[18] - مصطفى أشيبان : مرجع سابق ص 272.
[19] - مصطفى أشيبان : مرجع سابق ص 274.
[20] - محمد الوكاري : مرجع سابق ص 450.
[21] - الفصلين 77.78 من قانون الالتزامات والعقود.
[22] - عبد الحق الصافي : مرجع سابق ص 279.
[23] - المادة 505 من القانون الجنائي.
[24] - المادة 540 من القانون الجنائي.
[25]- المادة 547 من القانون الجنائي.
[26] - المادة 543 من القانون الجنائي.
[27] - 544 من القانون الجنائي.
[28] - الجريدة الرسمية بتاريخ 29 أبريل.