القائمة الرئيسية

الصفحات

رخصة البناء في التشريع المغربي

رخصة البناء في القانون المغربي 

رخصة البناء، رخصة البناء في القانون المغربي، رخصة البناء في قانون التعمير، رخصة البناء في المغرب.


رخصة البناء، رخصة البناء في القانون المغربي، رخصة البناء في قانون التعمير.


 تقديم

للتحميل اضغط هنا

إن الغاية التي يهدف إليها اي قانون للتعمير ويسعى من خلال قواعده ونصوصه إلى تحقييقها،لا تبتعد عن فكرة تنظيم المجال والتحكم في كافة عمليات البناء،سعيا وراء الحد من  البناء العشوائي،أو على الأقل التخفيف من حدة مشاكله تدريجيا ، وهذه الغاية لا تتحقق ، أي التنظيم  والتخطيط لا يتم دون توفر مجموعة من الوثائق التي تعرف بوثائق التعمير كما تم التطرق إليها في العروض السابقة،التي تساهم في تحقيق هذه الغاية عبر تحديد استعمال كل منطقة على حدة وتخصيص وظائفه غير أن هذه الوثائق ليست وحدها المنوط بها المساهمة في التنظيم المجالي،فبالإضافة إليها هناك آلية أخرى لا تقل عنها أهمية، ألا وهي رخصة البناء.

اقرأ أيضا 


<--adsense--> فقد سن المشرع المغربي مجموعة من القواعد التي حاولت حظر إقامة أي بناء أو إدخال أي تغيير بشأنه دون رخصة البناء  يتم الحصول عليها من الجهة المختصة مسبقا.

<--adsense-->

<--adsense-->البناء عموما لم يتم تنظيمه في إطار قانون خاص، بل هنك مجموعة من النصوص المتفرقة التي تنظم هذاالمجال. نجد من بينها قانون التعمير 12.90.الذي نظمها في الفصول من 40إلى49.

<--adsense-->

<--adsense-->وتجدر الإشارة في هذا الإطار أن المشرع لم ينص في أي مقتضى من مقتضيات قانون التعمير-على الخصوص- على تعريف لرخصة البناء وهكذا تعددت التعاريف الفقهية التي أعطيت لها ، وبهذا يمكن تعريفها بأنها ذلك الإذن الإداري المسبق اللازم لمن يريد الشروع في البناء ، والذي يمكن تسليمه بعد التأكد من قبل السلطات المختصة من مطابقة المشروع لقواعد استعمال الأرض المطبقة في المنطقة المعنية بالبناء.

وتكمن أهمية رخصة<--adsense--> البناء في كونها إحدى الوسائل المتخدة للحد او تقييد حق الملكية العقارية ،بالنظر لما يقتضيه أمر منحها من مراقبة مسبقة من الجهاز المختص بإعطائها والتأكد من مدى ملائمة موضوع الرخصة للنصوص التشريعية والتنظيمية الجاري بها العمل .


ومن خلال الإطلاع على النصوص التي تناولت رخصة البناء يتبين أنها حددت مجال تطبيق هذه الرخصة وشروط الحصول عليها ،وكذا السلطة المكلفة بمنحها.


وما دام  أن رخصة البناء تعتبر كما أشارنا آلية تساهم في التنظيم المجالي ،فإنها تخضع لمسطرة دراسة خاصة قبل منحها أو رفضها في حالة وجود مبرر.


كما أن الواقع العملي <--adsense-- style="white-space: pre-wrap;"> لمقتضيات رخصة البناء  يشهد منازاعات عدة في هذا الصدد ،الأمر الذي يطرح إشكالية القضاء المتخصص للبت في هاته المنازاعات .

المبحث الاول :مجال تطبيق رخصة البناء مسطرتها والجهات المكلفة بمنحها


إن كل عملية من عمليات البناء تستلزم الحصول على ترخيص ان كانت ستتم بالمناطق التي الزم فيها المشرع الحصول على رخصة البناء هذه الاخيرة التي لابد ان تصدر عن جهات مختصة حتى تكسب قوتها القانونية وان تخضع لمسطرة محددة .

وعلى هذا الاساس سيتم التطرق لمجال تطبيق رخصة البناء في المطلب الاول على ان نتناول في المطلب الثاني مسطرتها والجهات المكلفة بمنحها .

المطلب الاول :مجال تطبيق رخصة البناء .

جعل المشرع المغربي نطاق الزامية الحصول على رخصة البناء ،غير مقتصر فقط على المجال الحضري وانما يطال حتى المجال القروي في حالات محددة (الفقرة الاولى)،الا انه ان كان حدد نطاق الزامية الرخصة ،فانه لم يقم بذلك فيما يخص تحديد الاشغال والاشخاص الخاضعة لهذه الرخصة (الفقرة الثانية)

الفقرة الاولى :نطاق تطبيق رخصة البناء .

جدد المشرع من خلال قانون90.12 المناطق الخاضعة لرخصة البناء وبالرجوع الى كل من المادة 1 والفقرة الثانية من المادة 18 وكذلك المادة 40 فالمناطق الخاضعة لرخصة البناء هي كالتالي .

اولا :الجماعات الحضرية .

نظمت الجماعات الحضرية بموجب ظهير 1959 وقد حدد لائحة هذه الجماعات مرسوم رقم 2.92.468 لسنة 1992.

وقد حدد الميثاق الجماعي رقم 00.78،بموجب مادته الاولى ان الجماعات هي وحدات ترابية داخلة في حكم القانون العام ،وتتمتع بالشخصية المعنوية والاستقلال المالي وتنقسم الى جماعات حضرية وجماعات قروية .

فالجماعات الحضرية هي تلك البلديات والمراكز المتمتعة بالشخصيةالمعنوية والاستقلال المالي المسمات المراكز المستقلة وذبموجب المادة من 1 قانون 12.90 وبذلك تكون خاضعة  لرخصة البناء

ثانيا :المراكز المحددة .

رغبة من المشرع في الحد من الهجرة القروية ،وايضا توسيع نطاق تطبيق التعمير،صدر ظهير1960المتعلق بالشؤون المعمارية احدث بموجبه المراكز المحددة ،وتعرف هذه الاخيرة بانها اجزاء من <--adsense--> جماعات قروية تعين حدودها بمقتضى مرسوم يتخد بناء على اقتراح من السلطة الحكومية المكلفة بالتعمير وبعد استطلاع راي الوزراء المكلفين بالداخلية والاشغال العمومية والفلاحة والسكنى ،والمراكز المحددة على خلاف الجماعات الحضرية  لا تتمتع بالاستقلال المالي ولا بالشخصية المعنوية .فهذه المراكز فقط تابعة لجماعة قروية تحت تدبير ادارة مباشرة .ذلك ان الهذف من جعل جزء من جماعة قروية عبارة عن مركز محدد هو جعل تلك الجماعة خاضعة لمقتضيات التعمير .

ثالثا :المناطق المحيطة بالجماعات الحضرية والمراكز المحددة .

تتمثل هذه المناطق في تلك الاراضي القروية المجاورة للجماعات الحضرية والمراكز المحددة .وبالتالي فهي مناطق واقعة خارج المدار الحضري ،لكن لها اهمية استراتيجية بالنسبة لمستقبل المدينة بحيث ان توسع المدينة يتجه نحو هذه المنطقة  ويمكن القول ا نهاته الاهمية التي تحضى بها هي التي جعلت من المشرع اخضاعها الغرورة  الحصول على رخصة البناء للحيلولة دون انتشار بنايات عشوائية قد تجعل عملية التوسع  امرا معقدا .وحسب المادة 1 من قانون 12.90   فتمتد  المناطق المحيطة بالمدن الى  مسافة 15 كيلو متر تحسب من الدائرة البلدية ونعين المناطق المحيطة بلمراكز المحددة  في النص التنظيمي المتعلق بتحديد دائرة كل مركز من هذه المراكز

اذ احدث تداخل بين منطقتين من المناطق المحيطة بالجماعات الحضرية والمراكز المحددة ،فان  حدود كل منهما تعين في النص التنظيمي الصادر باحداتاثها او عند عدم وجوده نص تنظيمي  خاص

رابعا :المجموعات العمرانية .

طبقا لمقتضيات قانون 12.90  وخاصة المادة 1،فان المجموعات العمرانية  تتكون من كل او بعض جماعة حضرية او عدة جماعات حضرية او مراكز محددة والمناطق  المحيطة بها وكذلك ان اقتضى الحال من اراضي قروية تجاورها وترتبط بها  علاقات اقتصادية وثيقة وتستسلم تنميتها بصورة رشيدة بتهييئها تهيئة  جماعةية  او تزويدها بتجهيزات مشتركة او انجازها تبين العمليتين معا فيها .

والهدف من احداث هذه المجموعات الحد من البناء العشوائي وتخطط التجمعات  العمرانية المتقاربة  في اطار تصميم تهيئة موحدة قصد تنميتها او تزويدها بتجهيزات  مشتركة.

خامسا :المناطق ذات الصبغة الخاصة .

تعتبر هذه المناطق من بين المستجدات التي اتى بها قانون 12.90 ،وذلك في  الفقرة الثانية من المادة 18، ونص على امكانية تزويدها بتصميم  لتهيئتها  او تزويد جزء منها بهذا التصميم ، وتشمل هذه المنطقة جميع او بعض  اراضي جماعة قروية او جماعات قروية ،تكتسي صبغة خاصة من الناحية  السياحية او الصناعية او المنجمية ويستوجب نموها العمراني المترقب تهيئة تخضع لرقابة ادارية وتتولى الادارة تحديد هذه الناطق باقتراح من مجالس  الجماعات المختلفة او يطلب من عامل العمالة المعنية او الاقليم المعني في  حالة عدم صدور اقتراح كمن هذه المجالس ،وقد اوضحت المادة 17 من المرسوم التطبيقي  رقم2.92.89  ان هذه المناطق يتم احداثها بقرار صادر عن  الوزير المكلف بالتعمير  بعد موافقة الوزير المكلف بالفلاحة والسلطة  الحكومية التابع لها القطاع المعني بمعنى ان المنطقة اذ كانت سياحية فالسلطة الحكومية التي تعطي موافقيها هي  المكلفة بالسياحة وقرار الوزير المكلف  بالتعمير ينشر في الجريدة الرسمية .

وتجدر الاشارة ايضا الى ان عدم وجود اي نص قانوني به ينظم التعمير بالمناطق  القروية خلق مشاكل عدة، الشئ  الذي جعل المشرع يتنبه لهذا الوضع وتم اصدار  ظهير 1960 الذي ادخل اداة جديدة من ادوات التعمير وهي تصميم التنمية وذلك من اجل  تزويد الكتل القروية بتصاميم التنمية لك ان المصادقة على هذا الاخير  تشكل الزامية رخصة البناء بالنسبة  للمناطق التي يشملها التصميم.




الفقرة الثانية :الاشغال والاشخاص الخاضعة  لرخصة البناء .

ان المشرع المغربي لم يحدد الاشغال والاشخاص الخاضعة لرخصة البناء  بمقتضى قانون 12.90 المتعلق بالتصميم ،وبذلك ياعين الرجوع الى مختلف الدوريات  والمناشير لمحاولة معرفة مشاريع البنايات الملزمة بالحصول  على رخصة البناء

اولا :البنايات والاشغال  الخاضعة لرخصة البناء .

بالرجوع الي مقتضيات قانون 12.90 المتعلق بالتعمير وكذلك  ظهير 1960 المتعلق بتوسيع العمارات القروية لانجدما يحدد الاشغال الواجب الحصول بشانها على رخصة البناء ، الشيء الذي يجعل من لفظ البناء المنصوص عليه لفظ عام يصعب من خلاله تحديد الاشغال الملزمة برخصة البناء ، الا انه يمكن القول ان قانون 47.06 ، المتعلق بجبايات الجماعات المحلية قد حدد في مادته 54 عمليات البناء الاتي :

مارات السكن الجماعية او المجموعات العقارية والعقارات المعدة لغرض صناعي او تجاري او مهني او اداري ،ايضا المساكن الفرضية وعمليات الترميم بالاضافة الى ذلك فقد حدد منشور وزير الداخلية رقم 228 لسنة 1989 ان المقصود من عمليات البناء كل بناء تم على ارض غير مبنية والذي يجب ان يتبت  على الالرض بواسطة اساس مبني او الاسمنت والذي لا يمكن  تحويله بدون هدمه  اما عمليات اعادة البناء فيقصد بها كل عملية تتعلق ببناء جديد  في عمارة وقع تهديمها جزئيا او كليا .

اما عمليات التوسيع فانها تهم التغيير الذي يتعلق بكل تحويل يهذف الى اضافة بناء الى محل موجود كبناء طابق اضافي في عمارة .

اما عن عمليات التلرميم فيقصد بها جميع الاشغال المتعلقة بالاصلاح او الترميم المنجزة قصدا استصلاح عقار او جزء منه بدون ان يكون هناك هدم، لذلك فهو يتطلب لانجاز رخصة البناء كترميم واجهة او سقف .

ومن المناشير التي ايضا حددت قائمة البنايات والاشغال الخاضعة لرخص البناء هناك منشور رقم 126 المؤرخ  في 28 يونيو 1985 المطبق على الدائرة الترابية لاختصاص الوكالة الحضرية للدار البيضاء ،الذي ميز في اطار تحديده للاشغال الخاضعة للرخصة بين المشاريع الخاضعة للمسطرة العادية وتلك الخاضعة لمسطرة سريعة فبالنسبة للاولى –العادية –يمكن الاشارة الى المشاريع التالية :المشاريع المزمع  انجازها من طرف او لحساب الادارات او الجماعات او المؤسسات او الشركات العمومية سواء كانت مشاريع تهدف الى تمكينها من القيام بنشاطها الاساسي او مشاريع ذات طابع ثانوي بالمقارنة مع نشاطها الاساسي ،ايضا بين هذه المشاريع  بناء المؤسسات ذات الطابع الصناعي ،مشاريع بناء العمارات التي يتعدى او يعادل علوها 13.50.

اما تلك المشاريع التي تخضع لمسطرة سريعة قتذكر بعضها، حسب الدورية 126 بناء  السكن الفردي مثلا او جناح او منزل وبصفة عامة كل عمارة يقل علوها او يعادل  11.50، ايضا اصلاحات وتعديلات  وتهييئات مباني قائمة تدخل ضمن هذه الفئة  وايضا بناء او تهيئة محل ذي طابع تجاري او صناعي  من الفئة الثالثة ، يزعم انجازها على مساحة عامة بسفيفة تقل عن 500 متر مربع ويقل علوها عن 5.50

الاانه تجب الاشارة انه اذا كان المشرع المغربي قد اكد على الزامية رخصة البناء بالنسبة للمشاريع والبنايات المشار اليها اعلاه ،فانه المقابل نجد انه تم اعفاء بعد الاشغال نظرا لطبيعتها ، وهو ما قضت به المادة 63 من قانون 90.12 ،"لا تسري احكام الباب الثالث من هذا القانون على المنشات الفنية والجسور والانفاق وعلى التجهيزات الاساسية كالخزانات والسدود..."   ويعزى اعفاء هذا النوع من الاشغال لكونها تخضع لدراسات دقيقة واستشارات متعددة قبل الاقدام على انجازها .

ثانيا :الاشغال الخاضعة لرخصة البناء .

مما هو الشان بالنسبة للاشغال الخاضعة لرخصة البناء ،فان الامر نفسه بالنسبة للاشخاص اذ ان المشرع لم يحدد في اي مقتضى من قانون 90.12 "الاشخاص الملزمون بالحصول على رخصة البناء ،وذلك على عكس المشرع الفرنسي الذي نص في الفصل 11.42 من قانون التعمير ان كل من يريد انجاز او تشييد بناية سواء لغرض سكني او غيلرملزم بالحصول على ترخيص مسبقبالبناء وهذه الالزامية تشمل الاشخاص العامة والخاصة وحدد بلامقابل الاشغال المعفاة من الحصول  على رخصة البناء .

الا انه يمكن القول ان المشرع لم يحدد الاشخاص الخاضعين لرخصة البناء ،فان هذه الاخيرة تبقلى ضرورية للقيام باي بناء سواء تعلق الامر بالدولة او بالاشخاص الطبيعية او المعنوية او المعنوية العامة والخاصة وايضا المؤسسات العمومية سواء كانت محلية او وطنية.غير ان هذا الفراغ التشريعي بهذا الخصوص يجعل بعض الاشخاص المعنوية العامة تعتقد انها غير ملزمة بالحصول على رخصة البناء   .،مما يفتح المجال للقول بضرورة تنبه المشرع لهذه المسالة 1622 وادراج نصوص قانون 12.90 يحدد من خلالها الاشخاصالملزمون بالحصول على رخصة البناء حتى لايبقى اي غموض بهذا الشان


المطلب الثاني :الجهة المكلفة بمنح لرخصة البناء ومسطرة دراسة ملف طلبها.

قبل التصدي الى شروط الحصول على لرخصة البناء وكيفية دراسة ملفات طلبات هذه الرخص (الفقرة الثانية) لابد لنا في البداية ان نتطرق الى الجهة المكلفة التي منحها القانون صلاحية منح هذه الرخصة (الفقرة الاولى)




الفقرة الاولى :الجهة المكلفة بمنح رخصة البناء .

بناء على نصوص قوانين التعمير وكذلك الميثاق الجماعي المنظم بمقتضى قانون رقم78.00 يتضح ان المشرع منح الشرطة  في اتخاد قرار بمنح رخصة البناء لكل رئيس المجلس الجماعي ،وفي حالات اخرى للسلطة المحلية.

اولا :رئيس المجلس الجماعي .

تنص المادة 41 من مدونة التعمير 12.90 على ما يلي " يسلم رخصة البناء رئيس المجلس الجماعي .

وفي المنطقة المحيطة بجماعة حضرية يسلم رخصة البناء رئيس مجلس الجماعة القروية ..." يتبين من خلال نص هذه المادة  ان رئيس المجلس الجماعي هو الجهاز الذي تعود لصلاحية منح رخصة البناء ، فرئيس مجلس الجماعة الحضرية التي تقع بدائرتها الارض المراد بنائها او البناء المزمع احداث تغيير فيه او العقار الملراد انشاء تجزئة عقارية بدائرتها ،هو الذي يكون مختصا بتسليم رخصة بناء هذه المشاريع.

واذا تعلق الامر بانجاز احد هذه المشاريع بجماعة محيطة بجماعة حضرية، ففي هذه الحالة يتم منح الرخصة من طرف رئيس المجلس القروي وذلك بتنسيق مع رئيس مجلس الجماعة الحضرية المادة 41

كما تتضح هذه الصلاحية جليا من خلال ما جاء به المثاق الجماعي المنظم بموجب قانون 78.00 بالظهير الصادر بتاريخ 3 اكتوبر 2002،وذلك بناءا على ما نصت عليه المادة 50 منه ،حيث استعرضت هذه المادة صلاحيات او اختصاصات رئيس المجلس الجماعي ، والتي نصت على منح لرخص البناء كواحد من اختصاصات الموكولة لهذا المجلس الى جانب منح رخص التجزئة والتقسيم وغيرها من الاختصاصات .

من هذا المنطلق نقول ان هذه المقتضيات صريحة في تخويل رئيس المجلس الجماعي صلاحية تسليم رخص البناء، كما انه ملزم باتخاد القرار بهذا الشان داخل اجل حدده القانون وان كان غير وارد في نص خاص في مدونة التعمير  الا ان هذا الاجل يتضح من خلال المادة 48 .عند حديثها عن حالة سكوت رئيس المجلس الجماعي بخصوص هذا الموضوع ،ففي هذه الحالة اعتبر المشرع ان الرخصة الممنوحة داخل اجل شهرين من تاريخ ايداع طلب الحصول عليها .وبهذه نستنتج ان الاجل الاقصى الذي يلزم خلاله رئيس مجلس الجماعة باتخاد قرار في هذه الشان هو شهران،ولابد من الاشارة في هذا الاطار ان رئيس مجلس الجماعة سواء كانت حضرية او قروية فهو لايتخد  القرار بهذا الشان من تلقاء نفسه ولوحده ،بل لابد من اخذ استشارات  واستقصاء اراء الجهات المنصوص عليها في النصوص التشريعية والتنظيمية .ولما كان الاصل هو ان رؤوساء المجالس الحماعية يعود لهم اختصاص لاقامة البناء فهناك جهات اخرى تمنح لها هذه السلطة .

ثانيا :السلطة المحلية .

مما لاشك فيه ان السلطة المحلية تحل موقعا متميزا في النسق السياسي الامركزي ،اذ تمارس مجموعة من الصلاحيات والاختصاصات الداعمة لمختلف الفاعلين على هذا المستوى اذ يعتبر كقاطرة محركة للاقتصاد والتنمية .والعامل يوجد على راس هذه السلطة عبر احتلاله له مكانة هامة في التنظيم الاداري الامركزي طبقا لنص الفصل 145 من الدستور الحالي .

وكما سبقت الاشارة في الفقرة السابقة ،فالاصل انه كلما تعلق الامر بمنح رخصة البناء ،فالسلطة الادارية المختصة في رئيس المجلس الجماعي،الا انه في حالات  يكون العامل مختصا بمنحها ،ويتجلى ذلك في الحالة التي يتعلق فيها الامر بالاماكن المخصصة لاقامة شعائر الدين  الاسلامي فيها المنظمة بالظهير الصادر بتاريخ 2 اكتوبر 1984 الذي ينص الفصل 2 منه  ان الاماكن المنصوص عليها في هذا القانون تسلم رخصة بناؤها من طرف عامل العمالة او الاقليم المعني ،وذلك بعد استطلاع راي المصالح المختصة بوزارة الاوقاف والشؤون الاسلامية وكذلك الوزارة المكلفة بالسكنى والتعمير .

وهذا فيما يخص منح هذه الرخصة من طرف العامل ،ومن جهة اخرى يمكن للباشا ان يعود له الاختصاص ،وذلك اذا تعلق الامر بجماعات المنشور .

وبالتالي فكلما تعلق الامر ببلديات ذات طابع خاص او بالاحرى خاضعة لنظام خاص ،فالباشا هو الذي يمنح الترخيص بالبناء ، وليس هذا الاختصاص فقط، بل كل الاختصاصات المسندة الى رؤساء المجالس الجماعية .وهو ما نصت عليه المادة 136 من قانون رقم 78.00 المتعلق بالميثاق الجماعي والتي جاء فيها ما يلي ،"يمارس باشا كل جماعة من الجماعات المشار اليها بالمادة السابقة ، الاختصاصات المسندة بمقتضى هذا القانون الى رؤساء المجالس الجماعية ويؤازرها مساعد ، يمكن ان يفوض اليه جزءا من اختصاصاته وينوب عنه اذا تغيب او عاقه عائق ".

الفقرة الثانية: مسطرة دراسة ملف طلب رخصة البناء.

سوف تتم الاشارة الى الوثائق الواجب توفرها في ملف طلب رخصة البناء (اولا) قبل التطرق الى مسطرة دراسة ملف رخصة البناء

اولا :مكونات ملف طلب رخصة البناء .

في ظل غياب نص قانوني في مدونة التعبير وكذا في مرسومها التطبيقي ،الذي  يحدد الوثائق الازم وضعها في ملف طلب رخصة البناء ، وفي ظل تاخر صدور  مرسوم الخاص بضوابط البناء العامة ،صدرت مجموعة من المناشير منها  المنشور عدد 22 (12 ابريل 1995). والتي حددث الوثائق الازمة لطلب رخصة البناء.

وبصدور المرسوم المتعلق بضابط البناء العام لم يحدد هو الاخر هذه الوثائق وان ميز في هذه الوثائق بين الوثائق الاساسية في الملف  التي تسلم هذا الملف اذا لم يتضمنها والوثائق الثانوية او التكميلية والتي  لا يمكن ان تكون سببا لرفض الطلب عند غياب احدى هذه الوثائق على مستوى الايداع  او الدراسة (المادة 33)

وبهذا اكتفى هذا الضابط بالاشارة في المادة 32 منه الى ان تحديد هذه الوثائق  يرجع الى قرار مشترك للسلطتين الحكوميتين المكلفتين بالتعمير والداخلية .

وبالفعل صدر هذا القرار الذي حدد الوثائق الاساسية  الازمة عند ايداع ملف طلب رخصة البناء ومن هذه الوثائق نجد .

طلب يحمل توقيع صاحب الشان او المهندس واضح تصور المشروع او كل شخص تم انتدابه لهذا الغرض طبقا للنمودج المبين في الملحق رقم 4 المحدد بموجب مرسوم 24 ماي 2013

شهادة ملكية البقعة او البناء القائم او البناء المزمع تغييره او كل وثيقة  يقوم مقامها او تخول لصاحب الشان القيام بالبناء او التغيير المزمع  انجازه

-تصميم مسلم من طرف الوكالة الوطنية للمحافظة على الاملاك العقارية والمسح  العقاري والخرائطية تعين فيه حدود الارض في حالة ما اذا كان العقار محفظا او تصميم طبوغرافي فسي حالة كان غير محفظ.

-تصميم الموقع البقعة المعنية، وان اقتضى الحال يتضمن وجهتها والطرق الموصلة  اليها ، مع بيان اسمائها ومعالم تمكن من تحديد موقعها .

-تصميم البناء يشمل جميع طوابق البناية والطوابق السفلية والتحت ارضية  وكذا السطوح والسقائق ، بمقياس لا يقل عن 1/100 .ويجب ان يبين تصميم  الطابق السفلي حدود الطريق المحاذي له .ويتضمن كل نقط الحدود والخارجية  للبقعة وعلو الترصيف ومساحات الساحات (الصغيرة والكبيرة) وهذه المعطيات  يشار اليها في التصميم .

واذا كلن الطلب يهم تغييرا كليا او جزئيا لبناية قائمة ، فيجب ان توضح  في التصميم الاجزاء المختلفة بالالوان المتعارف عليها التالية :

-الاجزاء المزمع الابقاء عليها :لون مغايلر

- الاجزاء المزمع بناؤها :لون احمر

- الاجزاء المزمع هدمها :لون اصفر

-التصميم المرخص له سابقا ولرخصة البناء ، وفي حالة عدم توفره ،يلزم على صاحب الشان تقديم تصميم معاينة ماهو قائم.

-عقد المهندس المعماري في الحالات التي تكون فيها الاستعانةة به واحية طبقا للقانون  اما فيما يخص الوثائق التكميلية الازمة قبل تسليم رخصة البناء فيجب لن يتضن الملف .

-جذاذة تعريف تحمل توقيعا مصححا لصاحب الشان

-الملف التقني المتعلق بربط البنايات بالشبكة العامة للاتصالات السلكية والاسلكية  العامة ، اذ كان الامر يتعلق بعمارة مهما كان غرضها مكونة من 4 مستويات  على الاقل من 3 مستويات تشمل على 6 مساكن وكذا  بالنسبة للعمارة  المخصصة لاغراض تجارية وصناعية تكون مساحة الارض المبنية عليها تساوي  او فوق 500 متر ملربع .

-التصاميم التقنية المعدة من طرف المهندسين  المختصين والمتعلقة بهيكل  واستقرار المباني ومتانتها وفقا للضوابط المعمول بها

-نسخة من معاينة التغنيف اذا كان البناء المزمع القيام به محاذيا لطريق عمومي .

-نسخ من وصل الاداء على الخدمات المؤدى عنها .

وفيما يخص عدد الوثائق  الازمة المضافة الى طلب الحصول على رخصة  البناء المشار اليها في 8 نسخ .

ثانيا : مسطرة ايداع ملف طلب رخصة البناء ومراحل دراستها .

في ظل تاخر تطبيق قتضيات كل من المادين 59 من دونة التعبير 90-12 و39 من المرسوم التطببقي للقانون السلف الذكر ، صحلرت مجموعة من المناشير  التي اطرت عمل اللجان  المكلفة بدراسة ملفات طلبات رخص البناء واحداث  التجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات .

\ونخص بالذكر هنا منشور وزاراة الداخلية رقم 222 الصادر بتاريخ 12 ابريل 1995 المتعلق بمسطرة دراسة طلبات رخص  البناء  وغيرها من الخص . وكذلك  منشور وزراة اعداد التراب الوطني  والتعمير والاسكان والبيئة رقم 2000/1500 الصادر بتاريخ 6 ابريل 2000 المتعلق بتبسيط مسالك ومساطر دراسة طلبيت رخص  البناء واحداث التجزئات العقارية وغيرها .

غير انه بعد مرور حوالي 23 سنة تم صدور المرسوم رقم 424-13-2 بتاريخ 24 ماي 2013 بالموافق على ضابط البناء العام المحدد لشكل وشروط تسليم الرخص ونقتصر هنا على رخصة البناء .

وفي هذا الاطار لابد من الاشارة الى ان من اهم مستجدات هذا المرسوم انه احدث هياكل كل جديدة مكلفة بدراسة طلبات رخص البناء وغيرها من  الرخص ، اذ نص عللى احداث 4 لجان، لجمة المشاريع الصغرى  ولجنة المشاريع  الكبرى في اطار لجنة الشباب الوحيد (المادة10 )،ثم لجنة المشاريع الصغرى  لجنة المشاريع الكبرى في اطار اللجنة الاقليمية للتعمير (المادة 15)

1-ايداع ملفات طلبات رخص البناء

طبقا للمادة 30 من المرسوم 24 ماي 2013 يتم ايداع طلبات  رخص البناء  بمكتب ضبط الجماعة المعنية او بمكتب ضبط الشباك الوحيد لرخص البناء وذلك  مقابل وصل ايداع مرقم ومؤرخ .غير انه لايتم استلام الملف اذا كان لايتضمن الوثائق الاساسية .

وفي الحالات الخاصة –التي تمت الاشارة اليها سابقا ، مثلا بالنسبة للبلديات الخاضعة لنظام خاص فملف رخصة البناء يتم ايداعها لدى باشا ، كما ان هذا الايداع يتم لدى العامل اذا ما تعلق الامر بالاماكن المخصصة لاقامة شعائر الدين الاسلامي طبقا لما ينص عليه الظهير المنظم لهذه الاماكن ل 2 اكتوبر 1984 المعدل بظهير  23 مارس 2007 بموجب قانون رقم 29.04 .

2-مسطرة دراسة ملفات طلبات رخص البناء

بناءا على المادة 17 من مرسوم 24 ماي 2013 دراسة ملفات  طلبات رخص البناء وفق مسطرتين : مسطرة المشاريع الكبرى المنصوص عليها  في الملحقق 2 من الضابط العام للبناء هذا مسطرة المشاريع الصغرى والمنصوص عليها بالملحق  رقم 3 من هذا الضابط . وبذلك  رفع النقاش عن مسطرة الاشغال الطفيفة  والمنشات  الموسمية  او الغرضية ،التي كان  منصوص عليها في المنشور 2000/1500 ،وذلك بادماجها ضمن  قائمة المشاريع الصغرى .وعمل ما فاللجان المكلفة بالدراسة، اي دراسة ملفات رخص البناء  سواء تعلق  الامر بالشباك الوحيد او اللجان الاقليمية للتعمير . تتكون من اعضاء دائمون :

في حالة للمشاريع الصغرى من ممثلين عن :

-العمالة او الاقليم

-الجماعة

-الوكالة الحضرية

في حالة المشاريع الكبرى ينضاف الى هؤلاء :

  • ممثلو المديرية العامة للوقاية المدنية

  • ممثلو المصالح المختصة في مجال  الربط بشبكات الاتصالات السلكية والاسلكية

  • ممثلو الاجهزة المكفة بتسيير مختلف الشبكات .

اما بالنسبة للاعضاء غير الدائمون : فبالنظر لخصوصيات بعض ملفات رخص  البناء  فانه يتم الاقتصار على تحديد هؤلاء الاعضاء على ممثلي الادارات التي يتعين لزاما اخذ  اراءها والحصول على تاشيرتها المقررةة بموجب التشريعات المنظمة (المادة 23) كما لا يتم الاستعانة في اشغال اللجنة بالاعضاء المؤطر مجال تدخلهم بنصوص تنظيمية الا بطلب صريح من رئيس الجماعة المعنية .

أ-مسطرة المشاريع الكبرى

عند ايداع ملف طلب رخصة بناء تتعلق بمشروع من المشاريع الكبرى تتم احالة  هذا الملف على اعضاء اللجنة المكلفة بالدراسة وذلك داخل اجل لا يتعدى  3 ايام مفتوحة، تحتسب من تاريخ تسلم الملف  من طرف الجماعة المعنية .

يجب البحث في موضوع الملف داخل اجل لايتعدى 15 يوما مفتوحة من تاريخ تسلم الملف ، وهو ما تمت عليه المادة 18.

ب-مسطرة المشاريع الصغرى

بالنسبة لملفات طلبات رخصة بناء هذه المشاريع يتم عرضها بمجرد ايداعها  على لجنة الدراسة المكلفة ويتم التداول بشانها في الحين (المادة19 )

وخلال دراسة ملفات رخص البناء فان المصالح الجماعية المختصة في ميدان  التعمير على مستوى الشباك الوحيد لرخص التعمير والمصالح المختصة في ميدان  التعمير التابعة للعمالة بكتابة اللجنة الاقليمية للتعمير بكتابة اشغال  لجنة الدراسة.

وعموما على الاعضاء ابداء الراي في حدود واختصاصهم داخل اجل المحدد على  ابعد تقدير خلال الاجتماع مع ضرورة تجنب الاراء المتعاقبة .

وبعد انتهاء أشغال اللجنة المكلفة بالدراسة يتم تحرير محضر يتضمن الأراء الفردية لأعضائها وعلى هؤلاء تقييد آرائهم على الوثائق المكتوبة و المرسومة ، ثم توجيه هذا المحضر مرفوق بالوثائق المكتوبة والمرسومة إلى رئيس المجلس الجماعي قصد اتخاذ القرار داخل أجل 3 أيام من تاريخ انعقاد اللجنة

المطلب الثاني:إجراءات التقاضي بخصوص رخصة البناء

الفقرة الأولى : الأجهزة المكلفة بظبط و متابعة مخالفات التعمير

حددت المادة 64 من قانون التعمير الأحهزة المكلفة بضبط مخالفات التعمير على الشكل التالي :

  • ظباط الشرطة القضائية

  • موظفو الدولة الذين يعتمدهم الوزير المكلف بالتعمير للقيام بهذه المأمورية

  • كل خبير أو مهندس معماري كلف بهذه المهمة من طرف مجلس جماعس أو إدارة تعمير

لكن الواقع العملي يبين أن ظباط الشرطة القضائية لا يمارسون هذه المهمة باستتناء السلطة المحلية ، المتمثلة في البشوات و القواد هذا من جهة ، ومن جهة أخرى ؛ غالبا ما يقوم رئيس المجلس الجماعي بتفويض هذه السلطة بموظفين غير أكفاء و ليس لهم دراية بمجال التعميير ، مما ينبغي معه النظر في هذه التفويضات  ، من أجل ضمان تطبيق سليم لمقتضيات التعمير و تحقيق الغاية المنشودة منه .

مسطرة ضبط مخالفات التعمير :

ثم التنصيص على المسطر في المادة 65 حيث يقوم المأمور الذي عاين المخالفة بتحرير محضر بذلك ، يوجه لرئيس المجلس الجماعي في أقصر أجل و العامل المعني و المخالف ؛

الفقرة الأولى : الأجهزة المكلفة بظبط و متابعة مخالفات التعمير

حددت المادة 64 من قانون التعمير الأحهزة المكلفة بضبط مخالفات التعمير على الشكل التالي :

  • ظباط الشرطة القضائية

  • موظفو الدولة الذين يعتمدهم الوزير المكلف بالتعمير للقيام بهذه المأمورية

  • كل خبير أو مهندس معماري كلف بهذه المهمة من طرف مجلس جماعس أو إدارة تعمير

لكن الواقع العملي يبين أن ظباط الشرطة القضائية لا يمارسون هذه المهمة باستتناء السلطة المحلية ، المتمثلة في البشوات و القواد هذا من جهة ، ومن جهة أخرى ؛ غالبا ما يقوم رئيس المجلس الجماعي بتفويض هذه السلطة بموظفين غير أكفاء و ليس لهم دراية بمجال التعميير ، مما ينبغي معه النظر في هذه التفويضات  ، من أجل ضمان تطبيق سليم لمقتضيات التعمير و تحقيق الغاية المنشودة منه .

وإذا كانت أشغال البناء في طور الإنجاز يبلغ رئيس المجلس البلدي فور تسلمه للمحضر يصدر معه أمرا للمخالف بوقف الأعمال في الحال .

وفي هذا السياق جاءت الدورية المشتركة في تفعيل أليات المراقبة وزجر المخالفات في ميدان التعمير بمقتضيات تستوجب على الوكلاء العاميين لمحاكم الاستئناف ، ووكلاء الملك لدى المحاكم الابتدائية السهر على تصحيح العيوب الشكلية بصفتهم المشرفين على أعمال المكلفين بمهام الشرطة القضائية ، وتكيف المخالفات ، وذلك كله من خلال الإشراف على أعمال الموظفين المكلفين بضبط المخالفات وإرجاع المحاضر الناقصة أو المبتورة أو المشوبة بعيب مسطري و العمل على إضافة البيانات اللازمة للمتابعة وذلك لتحصين عمليات المراقبة من كل التغرات الشكلية قد تعيب محاضر المعاينة ؛

ونشير في هذا الإطار إلى أن محضر ضبط المخالفات في ميدان التعمير غالبا ما يحرر من طرف واحد عملا بالنمودج الذي وضعته وزارة الداخلية ، يشير إلى عون مكلف بصيغة الفرد ، ولكن حتى تكون لهذه المحاضر مصداقية أكثر يجب أن تحرر من قبل عدة أعوان لأنها شهادة على وقوع المخالفة ، وهذه الشهادة لا تصدر من عون مكلف واحد لأنها وثيقة جماعية تنتج أثار قانونية


الفقرة الثانية : القضاء المختص

أولا : المنازعات التي يختص بها القضاء الإداري:

يعتبر القاضي الاداري مختصا في النظر للمنازعات التي تثيرها رخصة البناء باعنبارها قرارا إداريا صادرا عن جهة إدارية مختصة عندما يكون مشوبا بعيب تجاوز السلطة وهذا من أجل إلغائه، أو الحصول على تعويض مناسب كما في حالة رفض الإدارة تسليم رخصة البناء إما صراحة أو ضمنيا، أو تأجيل منحها، أو صدور قرار إداري يرخص بالبناء ثم تلجأ هذه الأخيرة إما إلى سحبه، أو توقيف الأشغال بدون تعليم مبرر.

الأصل أن الدعوى ترفع من قبل طالب رخصة البناء المعني الذي قوبل طلبه بالرفض الصريح أو الذي لحقه ضرر من قبل الادارة، إلا أنه يجوز للغير كذلك رفع هذه الدعاوى عند المنازعة في القرار المتضمن تسليم رخصة البناء، أما في حالة رفضها فلا يكون الغير مصلحة، ومن ثم لا تقبل دعواه لأن القرارات السلبية لا تولد حقوقا مكتسبة، وحتى يتمكن الغير من إلغاء رخصة البناء يجب أن يؤسس دعواه على أوجه عدم المشروعية.

كما يمكن للغير اللجوء إلى طلب وقف تنفيذ رخصة البناء وهذا نظر لصعوبة تفادي الأضرار وإصلاح الأوضاع الناجمة عن رخصة البناء المشوبة بأية مخالفة للحيلولة دون إتمام البناء بأكمله غير أن وقف الأشغال من قبل الجهة الاستعجالية لا يمس بأصل الحق، فهو مجرد تدبير مؤقت لحماية الحق من الخطر الناجم عن مواصلة البناء، في انتظار الفصل النهائي في موضوع الدعوى.

ويشترط في القرار المطعون أن يكون في المقام الأول قرارا ضارا، وفي المقام الثاني أن يكون نهائيا، هذا فضلا عن وجوب  اشتراط في المدعي المؤازرة بمحام ما. والمقال الذي يوذعه لدى كتابة الضبط يجب أن يحمل توقيع هذا الأخير وإغفال هذا الشرط من شأنه أن يرتب إبطال هذه الدعوى

ثانيا : المنازعات التي تختص بها جهات القضاء العادي

الحالة التي ينازع فيها الأشخاص الخاصة شرعية رخصة البناء

إن منازعات رخصة البناء التي يختص بها القاضي العادي هي تلك التي ينازع فيها الأشخاص الذين يحكمهم القانون الخاص اثناء تنفيذ الرخصة حول مدى احترام أحكام وبنود رخصة البناء عند الانجاز كالتعدي عن  الأملاك المجاورة بشرط أن تلحق هذه الأشغال ضررا شخصيا ومباشرا للغير طبقا لقواعد القانون المدني وأن لا ينازع هؤلاء شرعية الرخصة أو في محتواها.

تؤسس الدعوى في هذا الاطار على أساس وجود خرق لقواعد العمران ومخالفة بنود الرخصة من قبل المرخص له بالبناء تلحق ضررا شخصيا ومباشر بالغير في مفهوم القانون المدني وبدون مناقشة مسألة شرعية الرخصة أو محتواها كاقامة بناية أو طابق يحجب النور أو الهواء عن الجار أو فتح مطل أو نافذة مواجهة لملكية الغير أو عدم التزام المعني بقيود الارتفاق المقررة بالاضافة الى مخالفة القواعد العامة للتهيئة والتعمير المعمول بها.

ان اقامة البناء على خلاف أحكام ومقتضيات رخصة البناء عندما يسبب أضرارا للغير فانه يكون مخالفة لقواعد التعمير التهيئة والتعمير من ناحية ولقواعد القانون المدني من جهة ثانية .

ان الترخيص بالبناء يمنح تحت طائلة الحفاظ على حقوق الغير وعدم المساس بها فاذا  ثبت مخالفتها فانه يمكن المطالبة باصلاح الضرر الناتج عن المساس بالحقوق الخاصة أمام القاضي المدني ليحكم هذا الأخير باعادة الحالة الى ما كانت عليه تماشيا مع أحكام رخصة البناء كما يجوز له الحكم بالتعويض المناسب عن الضرر الذي لحق بالغير اذا ما طلب منه الخصم ذلك .

حالة منازعة الأشخاص الخاصة شرعية رخصة البناء

في حالة منازعة الاشخاص الخاصة شرعية رخصة البناء لايمكن الحكم ضد صاحب بناية إلا تم إلغاء هذه الرخصة مسبقا أمام جهات القضاء الاداري ، وعليه يكون للغير المتضرر منها دعويان دعوى إلغاء الرخصة البناء لتجاوز السلطة أمام القضا الاداري ثم اللجوء إلى القاضي المدني لإصلاح الضرر الناتج عن المسؤولية المدنية للمرخص له بالبناء من جراء الأشغال التي أنجزت وفقا لهذه الرخصة الملغاة ذلك أن رخصة البناء هي قرار إداري و القاضي المدني غير مؤهل لإلغائه ، مما يستدعي الأمر التصريح بعدم الإختصاص النوعي .

وفي كلتا الحالتين ، قد يتيه المدعي الغير بين أقسام القضاء الاداري و العادي ، فقد يكون لديه التباس في أن يرفع دعوى التعويض أمام القضاء الشامل العادي أو الاداري وقد يكون لديه شكوك في رفع دعوى الالغاء أمام المحكمة الادارية ليكشف في ما بعد أنه كان يجب أن يرفع دعواه أمام المحكمة العادية  وأنداك يكون الوقت قد فات .





الفقرة الثالثة :  الجزاءات المقررة للمخالفات

إن أي مخالفة للالتزامات القانونية المفروضة على صاحب البناء تجعله عرضة للجزاءات ، وقد أقر المشرع المغربي جملة من الجزاءات تتمتل في الغرامات المالية التي تطبق على كل من قام بإنتهاك و مخالفة القواعد القانونية ، أي أنها تفرض على كل من قام بانتهاك  ومخالفة القواعد القانونية أي أنها تفرض على كل من قام بتنفيد أشغال البناء أو أستعمال أرض متجاهلا بذلك الالتزامات التي يفرضها القانون كما هو الحال في حالة عدم الحصول الرخصة الادارية المنصوص عليها قانونا بمباشرة أعمال البناء إذ جعل قانون 12.90 المتعلق بالتعمير حصول على رخصة البناء من أجل إنجاز أشغال بناء إلزاميا يجعل مخاله عرضة للعقوبات المنصوص عليها في المادة 71 منه و التي جاء فيها  يعاقب بغرامة من 10000 إلى  100000 درهم كل من يباشر بناء من غير حصول على إذن  الصريح أو الضمني  وفي هذا الصدد  دهبت المحكمة الابتدائية بالناظور إلى اعتبار البناء بدون رخصة جنحة طبقا لظهير 1992.

كما تطبق نفس الغرامة بحديها الأدنى والأقصى على كل من من ارتكب مخالفة للقواعد المقررة في ضوابط التعمير والبناء العامة أو الجماعية فيما يتعلق باستقرار ومتانة البناء وبحظر استخدام بعض المواد والطرق في البناء وبالتدابير المعدة للوقاية من الحريق أو استعمال المبنى قبل الحصول على رخصة السكن أو شهادة المطابقة .

ان الغرامة التي تبناها المشرع في مجاللا مخالفة قواعد البناء هي من الغرامات النسبية المحددة بين حدين أقصى وأدنى.

ومن الملاحظ في هذا الصدد أن المشرع المغربي قد قرر عقوبة الغرامة النسبية المذكورة سابقا لجميع أنواع المخالفات والانتهاكات لقواعد قانون البناء والتعمير فهي واحدة لجميع أنواع المخالفات .

لذلك فان ما يؤخذ على المشرع المغربي هو أنه لم يخصص لكل مخالفة نوع محدد من العقوبة حسب نوع ودرجة جسامة المخالفة وأهميتها على  الرغم من أنه قرر في المادة 73 من القانون رقم 12.90 عقوبة مخففة تتراوح بين 5000الى  50000درهم اذا اقتصرت المخالفة على عدم احترام ضوابط التعمير والبناء العامة أو الجماعية فيما يتعلق بالمساحة أو الحجم أو الأبعاد أو بشروط التهوية أو بالأجهزة التي تهم النظافة والصحة العامة وقد قلص حدها الأدنى الى 1000 درهم ورفع حدها الأقصى الى 10000 درهم وذلك بالنسبة للمخالفات الاخرى غير المخالفات السابقة و تتضاعف الغرامات في حالة العود .

غير أن جزاءات مخالفة التعمير لا تنحصر فقط في الغرامات المالية إذ يمكن للقاضي العادي أن يحكم باتخاد التدابير اللازمة و الضرورية من أجل فرض احترام قواعد التهيئة و التعمير و الحكم بالهدم و إعادة الأماكن إلى حالها الاصلي أو تنفيد الاشغال اللازمة للتهيئة إضافة إلى النطق بالغرامات وذلك في حالة تماطل الادارة القيام بصلاحياتها فإذا لم تقم  الادارة بعملية الهدم فإنه وحسب المادة 77 من قانون 12,90 يجب على المحاكم المختصة أن تأمر بهدم البناء أو تنفيد الاشغال  اللازمة ليصير العقار مطابقا للأنظمة المقررة وذلك على نفقة مرتكب المخالفة ويجب تنفيد الاشغال التي تأمر بها المحاكم في أجل ثلاثون يوما يبتدئ من تاريخ تبليغ الحكم النهائي وإذا لم تنفد داخل هذا الاجل يجوز للسلطة المحلية أن تقوم بتنفيدها بعد مرور 48 ساعة على الاندار الموجهة لمرتكب المخالفة

وبذلك لا ينحصر دور القاضي في الحكم بالغرامات بل يمكن أن يحكم أيضا بالتدابير العينة إذ أنه من السمات المميزة لقانون 12.90 الجمع بين العقوبات و التدابير كجزاء مقرر لمخالفة ضوابط البناء و قواعده .

وإذا كان المشرع المغربي قد نص على الغرامات و إتخاد التدابير اللازمة  لإنهاء المخالفة و الهدم كجزاء لمخالفة قواعد التعمير و البناء فإن الملاحظ أنه لم ينص على العقوبات الحبسية رغم مشروع تأهيل العمران 04.04 قد نص على امكانية الحكم على المخالف بالحبس من 15 يوم الى 3 أشهر في حالة العود إلا أن هذا المشروع لم يرى النور .



المطلب الأول: القرارات المتخذة بشأن رخصة البناء

إن القرارات المتخذة بشأن طلبات الترخيص بالبناء لا يمكن أن تخرج عن ثلاث، إما قرار برخصة بناء أو قرار رفض منح رخصة البناء أو تأجيل البث في الملفات.

الفقرة الأولى: قرار منح رخص البناء

سبق القول بأن الجماعة هي المخاطب الوحيد لصاحب الشأن و بالتالي الجماعة الممثلة في رئيسها هي التي تقرر بشأن طلبات الترخيص و في الحالة التي يكون فيها الطلب مستوفيا للشروط و غير مخالف لضوابط البناء كما تنص على ذلك المادة 43 من قانون التعمير 12.90 و يكون أيضا الملف قد احترم مقتضيات المادة 44 التي تنص على أنه "عندما يتعلق الأمر في الجماعات الحضرية و المراكز المحددة ببناء:

-عمارة مهما كان نوعها أو الغرض المخصصة له تتكون من ألربع مستويات على الأقل أو من ثلاث مستويات تشمل عل ستة مساكن.

-عمارة الأغراض التجارية و الصناعية تكون مساحة الأرض المبنية عليها تساوي أو تفوق 500 متر مربع فإن الرخصة لا تسلم إلا إذا كان الملف أو المشروع المبني ينص على إقامة الخطوط اللازمة لربطه بشبكة الاتصالات السلكية و اللاسلكية العامة" و في جميع الأحوال إذا كان الملف مطابقا للأحكام الواردة في التصميم التنطيق و تصميم التنمية فإنه يجب على رئيس مجلس الجماعي أن يمنح لصاحب الشأن رخصة البناء و هذه الأخيرة إما أن تكون صريحة و أما أن تكون مشروطة أي تتضمن بعض التحفظات التي تبديها اللجنة التي قامة بدراسة الملف و قد استحدثت هذه الطريقة تفاديا لرفض مشاريع البناء لأسباب قد لا يكون لها وقع كبير

و بالتالي تقيد التحفظات و تدرج في رخصة البناء و يسلم هذه الأخيرة لرئيس مجلس الجماعي لصاحب الشأن على ضوء الآراء و الاستشارات المعبر عنها من أعضاء اللجنة بالإضافة إلى ذلك فإنه في المجال القروي يجب على رئيس مجلس الجماعي التأكد من أن الملف مستوفي للشروط و الخاصة تلك التي تقتضي بأن تكون مساحة الأرض المزمع إقامة البناء فيها تساوي أو تفوق هكتار و ألا تزيد المساحة القابلة للبناء على 50/1 من مجموع مساحة الأرض بحيث لا يمكن في أي حال من الأحوال أن تتجاوز 800 متر مربع أما العلو فلا ينبغي أن يزيد عن 8 أمتار و نصف و في بعض الأحوال يمكن لرئيس مجلس الجماعي تليين هذه الشروط بناء على سلطته التقديرية و منح الترخيص لصاحب الشأن بعد موافقة اللجنة المختصة.

و في حالات أخرى يعتبر بمثابة ترخيص للبناء عند سكوت رئيس مجلس الجماعي و عدم إجابته على طلب الترخيص كما تنص على ذلك المادة 48 "في حالة سكوت رئيس مجلس الجماعي تعتبر رخصة البناء مسلمة عند انقضاء شهرين من تاريخ إيداع طلب الحصول عليها"

الفقرة الثانية: قرار رفض منح رخصة البناء

يعتبر رفض طلب الترخيص من قبل رئيس مجلس الجماعي بمثابة منع صاحب الشأن من تشييد البناء الذي قدم الطلب بخصوصه و هذا القرار لن يتأتى إلا إذا لم يكن الملف قد استوفى الشروط و الضوابط المنصوص عليها في قوانين التعمير و هكذا يتم رفض الترخيص بالبناء لعدة أسباب و نقدم بعض الأمثلة التي يتم رفض الترخيص فيها و من بين هاته الأمثلة عدم احترام صاحب الشأن 5 أمتار الفاصلة بينه و بين المقبرة على سبيل المثال أو يكون مشروع البناء لم يحترم الشروط الربط بالشبكة الصرف الصحي أو يكون أم يحترم الربط بالشبكة الاتصالات السلكية و اللاسلكية العامة .

هذا في المجال الحضري أما في المجال القروي إما أن يكون سبب رفض الملف راجع إلي أن المساحة المراد إقامة البناء عليها لا تساوي هكتار واحد أو يكون علو البناء 8.5 وإما أن صاحب الشأن لم يحترم خمسة أمتار بينه وبين جاره أو لم يحترم عشرة أمتار بينه وبين الطريق العام وهنا يمكن لرئيس مجلس الجماعي رفض طلب الترخيص بيد أن المشرع جعل له السلطة التقديرية في تلين هده الشروط والتغاضي عنها ومنح الرخصة لصاحب الشأن وهنا تبرز بعض الممارسات المشينة تدخل صاحب الشأن في المفاوضات مع رئيس المجلس الجماعي ونادرا ما تتوج هذه المفاوضات بالرشوة

لكن قد يحدث الرفض من طرف رئيس المجلس الجماعي وهذا الرفض اوجب له المشرع تعليلا كما تنص علي ذلك المادة 36 من مرسوم ضابط البناء العام التي جاء في منطوقها يجب على رئيس مجلس الجماعي في حالة رفضه منح الرخصة أن يقوم بتعليل قراره وإخبار صاحب الشأن  .

يعتبر تأجيل البث في الملفات من بين القرارات المتخذة بشان طلبات الترخيص وقد حدد قانون التعمير الحالات التي يتم فيها تأجيل البث في الملفات ومن بين هذه الحالات نخص بالذكر :

حالات التي يتضمن فيها تصميم التنطيق تحديد المناطق التي يجوز فيها لرئس المجلس الجماعي أن يؤجل البث في الملفات طلب الترخيص وتجدر الإشارة أن مدة التأجيل هي سنتين وهي مدة سريان تصميم التنطيق

الحالة الثانية هي التي يصدر فيها رئيس مجلس الجماعي بمبادة منه أو بطلب من الإدارة قرار يفضي بدراسة تصميم التهيئة فبمجرد نشر هدا القرار يؤجل رئيس المجلس الجماعي البث في جميع الطلبات الرامية إلى إحداث تجزئة أو مجموعة سكنية أو إقامة بناء في رقعة أرضية معينة  .

وبالتالي هذه هي القرارات التي يمكن لرئيس مجلس الجماعي اتخادها بشان طلبات الترخيص.

خاتمة

ان ارتباط رخصة لبناء  بالانسان وبمشارعه بات امر يستوجب التدبير الجيد لها وخصوص ان الاجراء تعميري من طرف الانسان يستوجب الحصول علي ترخيص اولا مهما كان نوعه وحجمه والا اعتبر دلك الاجراء مخالفة يعقب عليها القانون وباطلاع رخصة لبناء بهده الاهمية يجب وضع اطار قانوني مبسط ويسير للحصول عليها ويجب ايضا اعادة النضر في المجال االقروي لان القاوانين التي تنظمه حاليا تبرز الكثير من الممارسات المشينة وما يزيد من دالك حدة  هو اتقال كاهل صاحب الشان بالاتعاب التي يكلفها اعداد الملف هدا من جهة اما من جهة اخرى فيجب وضع ضوابط قانونية ترشد رئيس مجلس الجماعي في القرارات المتخدة تفاديا للشطط في استعمال السلطة

لائحة المراجع

  • د.الحاج شكلرة:"الوجيز في قانون التعمير المغربي "، الطبعة  السادسة ،2011 ،

  • الحواسين قفيح، سلطات الجماعات المحلية في ميدان التعمير، بحث لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة، جامعة  محمد الخامس كلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية السويسي-الرباط،2001/2000

  • حاتم الرحاوي :"منازعات رخص البناء "،رسالة لنيل دبلوم  الدراسات  العليا المعمقة – القانون  العام ، جامعة محمد الخامس اكدال الرباط ،2002، 2003،


  • عبد الرحمان البكريوي :"التعمير بين المركزي والامركزية "،

  • مصطفى معمر.احمد اجعون ،اعداد التراب الوطني والتعمير الطبعة الاولى 1015/2014  الصفحة 243.

  • الشريف البقالي رخصة البناء بالوسط القروي نطاق الزاميتها وشروط منحها ،المجلة المغربية للادارة المحلية والتنمية ،عدد مزدوج 106-105،2012























الفهرس


مقدمة,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,1

المبحث الأول: مجال تطبيق رخصة البناء والجهة المكلفة بمنحها ومسطرتها,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

المطلب الاول : مجال تطبيق رخصة البناء ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

الفقرة الاولى :نطاق تطبيق رخصة البناء ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,.,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

الفقرة الثانية :الاشغال والاشخاص الخاضعة  لرخصة البناء,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, .


المطلب الثاني :الجهة المكلفة بمنح رخصة لبناء.,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

الفقرة الاولى :الجهة المكلفة بمنح رخصة البناء،،،،،،،،،،،،،،،،,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

الفقرة الثانية: مسطرة دراسة ملف طلب رخصة البناء.,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,



المبحث الثاني: القرارات المتخدة بشان  طلب رخصة البناء و إجراءات التقاضي بشأنها ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

المطلب الاول: القرارات المتخذة بشان طلبات الترخيص.,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

الفقرة الأولى: قرار منح رخص البناء,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

الفقرة الثانية: قرار رفض منح رخصة البناء,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

الفقرة الثالثة: قرار تأجيل البث في ملفات طلب الترخيص ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

الفقرة الثالثة: قرار تأجيل البث في ملفات طلب الترخيص ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

المطلب الثاني: :إجراءات التقاضي بخصوص رخصة البناء,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,     الفقرة الأولى : الأجهزة المكلفة بظبط و متابعة مخالفات التعمير,,,,,,,,,,,,,,,,,

الفقرة الثالثة :  الجزاءات المقررة للمخالفات,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,


للتحميل اضغط هنا

اقرأ أيضا 

هل اعجبك الموضوع :

تعليقات