عقد الكراء الطويل الأمد في القانون المغربي
المحاضرة التاسعة من مدونة الحقوق العينية
يعتبر هذا النوع من الإيجار عائقا أمام استثمار العقار وتنميته ، نظرا لطول مدة الإيجار والتي كانت تصل في القانون الملغي إلى 99 سنة ، وكان ينتظر إلغاؤه في مدونة الحقوق العينية الحالي ، إلا أن المشرع أبقى عليه مع إدخال تعديلات عليه سواء من خلال التقليص من مدته أو بخصوص ضمان أداء الوجيبة الكرائية بخصوص هذا النوع من عقود الكراء
أولا : تعريف عقد الكراء الطويل الأمد
تنص الفقرة الأولى من المادة 121 من مدونة الحقوق العينية على أنه : " يخول الكراء الطويل الأمد للعقارات للمستأجر حقا عينيا قابلا للرهن الرسمي ، و يمكن تفويت هذا الحق وحجزه طبقا للشروط المقررة في الحجز العقاري .
" كما تنص الفقرة الثانية من المادة 122 من مدونة الحقوق العينية على الحقوق العينية على أنه : " يجب أن ينص عقد الكراء الطويل الأمد على طبيعته العينية . " تستخلص من المادتين المشار إليهما أعلاه ، أن عقد الكراء الطويل الأمد يمنح المكتري حقا عينيا أصليا طبقا لما أوردته الفقرة الأولى من المادة 121 ، لكن في نظرنا أنه حق عيني من نوع خاص ما دام أن الفقرة الثانية من المادة 122 علقت تقرير الطبيعة العينية لهذا الحق على لزوم التنصيص عليه في عقد الكراء ، فبمفهوم المخالفة فإن هذا الحق سيجرد من هذه الصفة ويتحول إلى حق شخصي إذا أغفل المكري والمكتري التأكيد على طبيعته العينية .
ثانيا : خصائص حق الكراء الطويل الأمد
- الكراء الطويل الأمد حق عيني ، يمنح صاحب حق الأولوية وحق التتبع ، ويمكن أن يكون محلا لرهن رسمي .
- الكراء الطويل الأمد حق عيني يجوز تقييده بالسجل العقاري طبقا لأحكام الفصل 65 مكرر -66-67 من قانون التحفيظ العقاري .
- عقد الكراء الطويل عقد لا يمكن تجديده بعد انتهاء مدته ، سواء كان التجديد صريحا أو ضمنيا
ثالثا : نشأة حق الكراء الطويل الأمد وشروطه
ينشأ عقد الكراء الطويل الأمد ابتداءا وانتقالا بالعقد ويشترط لصحته ، توافر الأركان العامة العقد من رضي وأهلية ومحل وسبب والأهلية التي يتطلبها المشرع هي أهلية تصرف أو تفويت وبالتالي لا يحق للقاصر أو المحجور عليه إبرام هذا الصنف من العقود إلا بعد الحصول على إذن من الولي و موافقة المكلف بشؤون القاصرين . القاضي كما أن الكتابة في هذا النوع من العقود تكتسي أهمية كبيرة سواء كانت عرفية أو رسمية ، وإن كان تخلفها لا يؤدي إلى بطلان العقد إلا أنها تبقى المحدد الأساسي للطبيعة العينية لهذا الحق . 43
رابعا : حقوق والتزامات المكتري
1. حقوق المكتري
- يتمتع صاحب الكراء الطويل الأمد بحق التصرف في هذا الحق العيني ، والتنازل عنه بعوض أو بغير عوض مع مراعاة مدة عقد الكراء ، وما قد يتضمنه من شروط .
- يستفيد المكتري مما يضم أو يدمج بالعقار نتيجة الالتصاق طيلة مدة الكراء الطويل الأمد .
يخول الكراء الطويل الأمد لصاحبه حق ترتيب ارتفاقات لمصلحة العقار ، لكن يمكن كذلك تكليف العقار بالارتفاقات شرط أن لا تفوق مدة هذه الارتفاقات مدة الكراء الطويل الأمد ، وفي الحالتين لا بد من إخبار المكري .
2. التزامات المكتري
- يجب على المكتري الوفاء بالوجيبة الكرائية ، وإذا ما أخل بهذا الالتزام لمدة سنتين متتابعتين جاز للمكري بعد توجيه إنذار ظل بدون جدوى ، أن يحصل قضائيا على فسخ الكراء الطويل الأمد ولا يمكن للمكتري أن يتملص من أداء واجبات الكراء ، أو الهروب من تنفيذ الشروط و البنود الواردة في عقد الكراء الطويل الأمد بتخليه عن الملك .
- لا يمكن للمكتري المطالبة بتخفيض الأجرة ، ولو كلفت الغلة أو الغلل أو هلكت بسبب قوة قاهرة .
- يمنع على المكتري إحداث أي تغيير في الملك من شأنه أن ينقص قيمته ، أما إذا أحدث تحسينات أو بناءات زادت في قيمة الملك فليس له هدمها ، ولا المطالبة بأي تعويض عنها .
- يتحمل المكتري جميع التكاليف التي تقع على العقار ، وهو ملزم بإصلاح البنايات الموجودة حين الكراء ، وكذلك تلك التي شيدت بناء على الاتفاق .
- لا يحق للمكتري المطالبة بالتعويض أو الهدم لما قد يحدثه من تحسينات أو بناء ات
خامسا : انقضاء الكراء الطويل الأمد
ينقضي حق الكراء في الحالتين التاليتين :
الحالة الأولى : بحلول الأجل المحدد في العقد ، وفي حالة وفاة المكتري ينتقل حق الكراء لخلفه العام .
الحالة الثانية : ينقضي حق الكراء الطويل الأمد بالفسخ القضائي ، وذلك لعدم تنفيذ المكتري لشروط العقد أو إلحاق ضرر بالعين المكتراه ، وكذلك عند امتناعه عن الوفاء بالوجيبة الكرائية لمدة سنتين متتابعتين .